本篇文章7024字，读完约18分钟
作为中国乃至世界上最大的电子产品集散地，深圳华强北一直被誉为“中国第一电子街”。然而，近年来，关于华强北失踪的报道继续出现在报纸上。华强北怎么了？网上流传的“空购物潮”是真的吗？手机通信产业转型、电子商务冲击和高租金的影响是什么？曾经在这里扎根的商人和企业家如何看待今天华强北的变化...带着这些疑问，《证券时报》记者近日多次深入华强北，调查华强北的商铺摊位和写字楼租金，与商家进行深入交流，走访政府人员和专业人士，调查华强北产业转型升级的效果，试图还原一个真正的华强北。
吴老板年收入百万:
赚钱取决于快速转向
手机占据了华强北市场的大部分店铺。法华南路杨妃时代大厦是华强北最贵的地方。1-4楼是通讯市场，每层位置不同，4楼的租金是这栋楼里最高的。这层楼专门卖苹果手机，从香港销售，利润高，租金也是这栋楼里最高的。据说这层楼所有的老板都值几千万。“外面传的太离谱了。如果有这么多百万，我知道四楼有几十万资产，哈哈。”吴老板笑着说道。
2013年，老板吴结束了家乡的mp3和mp4业务，来到深圳华强北，在那里当学徒，修理苹果手机。“那时候，你一个月能挣1万多。有这么多机器需要修理。你想挣多少完全取决于你想修理多少。如果你修理得更多，你会赚得更多。通常要等到凌晨三四点才能修好。非常累。”吴老板回忆道。
经过两三年的修复，尸体被报警，腰椎间盘突出的问题非常严重，所以不可能长时间坐着，手机也无法修复。另外，我的妻子和孩子都来了，1万多元的收入在深圳还不够花。我在市场上呆了很长时间，遇到了一些人。吴老板开始尝试做苹果手机生意，就是去香港买二手手机，到深圳卖。"第一份订单就赚了4万多元，这让我很开心."然而，第二个单一的“统一的货物”看了，然后失去了三四批货物一个接一个。当时，他只有20万元本金，亏本所剩无几。“那时，我绝望了，只想回到我的家乡。赶快离开深圳，再也不要来了。”吴老板最后决定把这笔钱记下来，用信用卡把钱挪走，最后赚回了20万元本金。
2016年，吴老板将摊位开到了南路时代大厦4楼。租金最高，人气最旺。“是同一个柜台。房租已经超过了3000元/月，最高的已经超过了18500元/月，现在是9000元/月。每六个月签一次合同。如果生意好，价格就会上涨。无论如何，stall/きӗ的租金是不同的。”一个大约一平方米的玻璃柜台被烧制了3万到4.1万个月，转让费达到150万英镑。后来，市场控制了价格，规定月租金不得超过13，000英镑，于是炒作冷却下来。
今年是吴老板第四年生产平行手机。他总结道，在最初的三年里，他的收入每年都在增加，现在“统一商品”基本上不会被忽视。2018年，它赚了大约100万元。回忆起过去六年，华强北在深圳买了房子(惠州)，买了车(宝马)，生了第二个孩子，大儿子在深圳上学，他很满足。
“华强北的客流减少了吗？我对此没有明显的感觉。你觉得做生意不容易吗？我认为一个行业已经到了一定的阶段，尤其是电子行业日新月异，它肯定会发生变化。这取决于你能否跟上这种变化。如果你跟不上，你就做不到。如果你坚持下去，你可以做得很好。”吴老板说:
老周感叹生意难做:
2012年是一个分水岭
六年前，周老板的店也在时代大厦四楼开张了。“当时，杨妃市场仍相当复杂。我们在四楼租了它，在三楼租了它。人气好之后，我们都冲到了爱华市场，因为他们都是同天地集团的。在市场上，我们长期以来一直在为老客户做生意，不管是哪个市场。”中国的二手手机聚集在华强北，从华强北销售到全国各地。由于第二条手机产业链的一站式服务，它逐渐发展成为中国乃至世界最大的二手手机生产和分销中心。
一个简陋的私人住宅，下面有一个污水流过的蔬菜市场，上面有一个二楼商店，上面有一栋住宅楼。爬上油腻的楼梯，斑驳的墙壁上布满了各种痕迹。当你上楼时，你面前的一切可能会让你大吃一惊。喧闹的人群比早晨的高峰蔬菜市场要好。这是华强北爱华市场二手手机的一个重要市场。周老板的摊位在二楼。这是一个摊位，但实际上是一个70厘米长的玻璃橱柜，占地1平方米，租金每月3000多元。“我不知道这层楼有多少百万富翁。看看这个工作环境。我们一年有350天在这里。市场上的大多数人都是草根阶层。我们根本不需要高的环境。我们不需要政府来计划。如果你计划，你只需要赚钱。”
“我在今年年底刚刚上市，每天的出货量超过1000台。我太太好几天没回家，我却很忙。”周老板回忆说，2004年春节过后，市场交易量飙升，但他的语气仍流露出兴奋。
2001年高中毕业后，周老板来到华强北从事二手手机业务。他坐在这个简单的玻璃柜子旁边已经18年了，见证了华强北的兴衰。我在家乡的省会城市买了两套房子，在深圳买了一套房子和一辆车，还生了三个孩子。
在他的印象中，生意最好的时候是在2003年和2004年，每天都有数百部二手手机售出。相当一部分二手手机卖给了外国人，他们都学会了简单的英语交流。你什么时候觉得生意越来越差了？周老板想了一下，“大概是2012年开始的吧！”
他分析说业务恶化有两个原因。一是手机数量减少，大浪冲走了沙子。大多数山寨机已经从市场上消失，只留下大品牌。大品牌的手机价格昂贵，质量好，人们需要更换手机的频率更低。另一个是规范市场行为，打击翻新机器和仿冒品，规范商品供应，使每个人的生意都不那么好。
周老板告诉记者，2017年下半年，整个市场几乎没有摊位做生意，每个人都关闭摊位，因为监管机构每天都来检查货物是否来自错误的方向，如果有任何问题，他们收到货物并逮捕人，每个人都只是关上门。周老板也被逮捕了。尽管后来发现他犯了一个错误并很快被释放，但仍有20多万件货物被扣留，因为他无法获得正式的采购发票，并被要求在案件调查清楚后归还给他。最后，经过许多波折，货物被带回，但它们基本上毫无价值。首先，其中一些被损坏。另一个原因是电子产品的价格很快就被打折了。现在，1000元的货物半年后可能值四五百元。
目前，市场上基本上没有外国人来取货，但他们是常客。下一个家庭不询问上一个家庭的进货渠道，上一个家庭也不询问下一个家庭的销售渠道。唯一维系它们之间关系的东西是“钱”，这是基于这个“灰色产业链”的唯一环节。
“现在？平均每天卖几十个单位，赚钱吃饭。”他说目前的收入比以前少了50%。当被问及是否会考虑转行时，周老板叹了口气:“我想转行，但我最近20年只卖过二手手机，对其他行业一窍不通。”我们市场上的一些人已经换了职业，但过了一段时间，他们在其他行业亏损了，又开始卖手机了。”事实上，周老板已经在内地订了两个套房，准备做一件大事。他认为，二手手机不是非标准产品，两个交易者对手机的新旧颜色有不同的定义，所以目前很难被互联网完全取代，二手手机交易市场也不会走下坡路。
黄老板从第九摊换到第二摊:
工业，街道封闭和电子商务有很大的影响
2000年，世嘉广场裙楼投入使用，首层至八层汇集了几乎所有知名品牌的电子元器件、完整的电脑及配件，以及通讯、家电、音像等电子产品。同年，老板黄在世嘉广场开了第一家店，主要销售相机和配件。从2008年到2010年，相机销售处于高峰期，老板黄在世嘉广场租了9个摊位。
据公开信息，在其全盛时期，华强北有36个电子专业市场，拥有26252个商户，年销售额达3000亿元，成为中国商户数量最多、产品最齐全、销售额最高的电子商务区。
“从2008年到2010年，这款相机处于销售高峰期。一个月的最高营业额超过1000万英镑。现在它每年的收入不到1000万英镑。那时，五六点钟吃午饭很忙，晚上经常很忙。直到八九点钟。”黄八说。
华强北开始面临许多挑战，首先是电子商务对实体店的影响。随着阿里巴巴、Tesco、苏宁乐购等电子商务平台的快速发展，电子产品交易逐渐转向网上，各种电子商务平台不断在网上推广以抢占市场。华强北实体店的销量下降，华强北的一些商家开始转向网上销售产品，将店铺从华强北转移到其他地方。
为了应对电子商务对华强北方电子元器件市场的冲击，华强集团着手建设华强电子网络。2015年，华强电子网络注册了150多万电子企业用户，其网站每月访问量超过3000万次。2015年，华强电子网络的配套交易额达到360亿元。
其次，手机从功能机进入智能机时代后，华为、ov(oppo、vivo)和小米等国内手机发展迅速，手机价格大幅下跌，山寨手机市场萎缩，华强北买卖山寨机的商家利润大幅下降。与此同时，为了加强对专利和知识产权的保护，政府严厉打击华强北的山寨和平行市场，大量以销售山寨和平行手机为生的商贩被迫迁出华强北。
2013年，这也是华强北人口流动迅速下降的重要时间点。由于地铁建设的影响，华强北开始关闭主干道达四年之久，人流直线下降，大量商家被迫迁出华强北。
运创智谷运营投资总监李远征认为，华强北地铁的封路是客流量逐渐减少的原因之一，而电子商务的兴起加速了华强北实体电子交易的衰落。
2017年，地铁的开通没能挽救华强北的衰落。“在地铁修复期间，它确实对客流产生了影响。现在人们不会来买东西了。我不知道为什么，包括卖笔记本。前些年，他们排队付账，现在已经很冷清了。”黄八说。现在，黄的九个摄影摊位只剩下两个了，“我打算今年再关一个。”
但显然，将所有原因都归咎于地铁封路是不客观的。“以手机市场为例，华强北是R&D著名的盗版机器集散地。随着智能机器技术的不断进步，模仿变得越来越困难，许多被模仿的机器不能满足要求。与此同时，政府加大了对知识产权的保护。伪造的成本太高，华强北的伪造机更少。华强北的企业有一个淘汰的过程，许多产业链在华强北没有生命力。”华强北商会会长黄说。
“空扩散潮”的真相是什么？
租金没有上涨，需求消失了
作为亚洲最大的电子产品集散地，华强北一度“找不到店”，各大商场人满为患，商铺价格甚至超过每平方米30万元。有些人通过投资商店发了财。
“华强北是个小柜台。许多曾经买过柜台的人发了财。2008年金融危机后，柜台价格下跌，一只手没有损失。然而，炸柜台的人却赔钱了。”黄对说道。
近年来，“空潮蔓延”在华强北很普遍。记者从深圳华强集团有限公司2018年第三次中期票据信用评级报告中发现，华强集团的电子世界店铺大多集中在华强北方市场，深圳一家店铺有3757家店铺。2015年，入住率达到95%，然后逐年下降，2017年降至89%，2018年1月至9月反弹至92%。深圳二号店商铺1729间，2018年1月至9月入住率为87%。
2012年以来，华强北出现了“空扩散潮”现象。在参观过程中，记者清晰地感受到，改造和降价已经成为华强北各大商场的主旋律，人流不断集中在少数商场，而商铺则是从上到下重新定位。人越多，人流就越少。/きだ大量的数字购物中心相互竞争。在入住率下降和租金下降的压力下，为了应对空店带来的压力，一些商场开始寻求向商贸转型，引入美容、服装等其他行业。
记者看到，哈曼数码广场A座几乎没有行人，大部分商店已经关门，只有少数未到期的企业在营业。据了解，经营面积10万平方米的哈曼数码广场是深圳市大型正版授权手机交易中心、手机通讯配件批发中心和智能手机维修中心。然而，当记者以经营手机业务为由与投资经理交谈时，对方表示，A座将在近期进行产业转型，不再出租。当被问及在转型中该做什么行业时，对方表示还不清楚，仍在等待公司的通知。
距离哈曼只有一条路的现代之窗商业广场非常压抑。一楼和二楼有很多商店要出租，租金比其他商场低。
同样面临转型压力的是王源商城，它位于钟真二路以南约50米处。可以看出，王源商城二期的一楼和二楼已经变成了化妆品区。负责该区域的投资经理表示，从2018年底开始，该区域将不会出租给电子产品商户，原有的电子产品商店也不会在到期后进行更新。
在王源数码，一家商店的店主透露，除了租金，新入驻的商家还需要支付不同价格的入场费。老板向记者介绍了一个转租的商铺，面积15.7平方米，月租金15700元。最初的老板在第一次租它的时候支付了12万元的入场费，但是现在如果他突然转向，他可以避免入场费。
王源数码的楼层经理告诉记者，所有新落户的企业第一个月都可以免交入场费和租金。现在市场竞争压力很大，所有报价都已经打折了。
在参观世嘉广场时，记者发现大部分店铺都已经租出去了，但周转率很高。在世嘉广场的六楼，一个几平方米的小摊被分成了两块。由于生意减少，业主将另一半出租，以分担成本压力。
世嘉广场楼层负责人吴经理表示，近年来，租金每次都持续下调5%。黄(音译)在四楼的店铺每月租金为13000元，2008年需要23000元。黄八表示，受华强北方地铁建设的影响，世嘉广场的租金每年下降5%，三年内下降15%。
“2017年，美国空对面的商店被联想取代，取而代之的是一个高端数码相框。不到三个月之后，它每个月都赔钱，另一个制造了采矿机器。数字现金严重下跌，采矿机器销售商也退休了。目前，SEG电子市场的手机FITs很少，大多数商店主要是批发和老客户。如果在安顿下来之前没有固定的客户来源，在运营的早期阶段会有很大的压力。像我这样的老店，我知道，可能只有五六个。”黄八说。
政府比商人更紧迫
推动创新和开拓
在因地铁建设而封路的四年中，空华强北的铺装率达到了80%,当时是最高的。在2017年初取消封路后，华强北的空店价格有所提高，成为中国最大的手机批发市场。华强北手机市场的衰落是大势所趋。有两朵花，每张桌子一朵。毫无疑问，作为中国也是世界上最大的电子元件集散地，华强北在电子元件交易市场的优势依然存在。如今，华强北希望凭借其完整的电子信息产业链，成为全球制造商和高科技产业天堂。
2017年10月，福田区委区政府发布了《华强北创新发展行动计划》,计划在三年内投入10亿元专项资金，从产业空房、业务升级、品牌建设等方面开展“十大行动”。全方位支持华强北创新发展，提升华强北商圈综合竞争力，打造华强北新区
2018年2月8日，福田区政府出台了华强上步区工业空房改造专项政策。通过装修、租赁、合作等方式。通过政府扶持，区域内的物业进行整合，降低了空房的成本，创新元素通过空房整体聚集，以创新发展引领转型升级，将华强上步区打造成世界级的创新创业街区。
在政府的支持下，越来越多的科技领域的决策者空在华强北成立，规模不一。运创智谷位于赛格科技园2号楼，其运营投资总监李远征告诉记者，深圳运创智谷于2018年开业。它已被定位为“人工智能城市创新中心”，并已完成7824平方米的园区建设
“我们的三楼曾经是一个美食城。它关闭了一年多，没有打开。我们投资了600多万元把它改造成一个制造商空的房间。政府给予租金和装修等政策支持，空房费。”李远征介绍道。
一位定居企业的业主告诉记者，他已经参观了华强北所有的商业办公楼，价格从每平方米100元到120元不等。运创之家的价格是80元，这样更划算。"而腾讯创业的起点在楼上，这是一块福地！"
李远征认为，华强北应充分发挥电子行业零部件配送的优势，结合科技创新，配合政府的长期扶持政策，培育企业成长。“华强北的优势在于开发电子产品。所有的电子元件都可以在华强北方电子世界购买，样品可以在一站完成。华强北利用其作为电子元件分销中心的优势，培育与电子工业相关的制造商和创业企业，并接受来自产品创意或国际市场的订单，因此很容易制造产品并将其销售到国际市场。”
记者注意到，多数Maker 空客房为入驻企业提供了完善的配套设施，如会议室、展厅和休息区。这些获得政府补贴的制造商空对落户企业提出了一些要求，例如，规定落户企业的名称必须印有“科技”字样。然而，也有企业不符合制造商空的进入要求，只是更改公司名称并添加“技术”一词的情况。在记者采访的创业企业中，他们的采购产业链并不在华强北，也就是说，他们并没有享受到华强北电子元器件配送中心的优势。在Maker 空居住的一栋楼里，当记者与大厦管理人员交谈时，他了解到Maker 空是第二房东，即投资公司通过相关手段获得廉租房，然后将其转租出去。
华强北的一位业内资深人士认为，制造商很难给华强北这个商业区带来活力。虽然华强北的制造商的办公成本已经降低，但它还面临着其他各种高成本。对于不需要在华强北购买零部件的制造商来说，他们可以在成本低、生活条件好的地方创业。此外，制造商将不会给华强北带来交通，给华强北带来更多的商业氛围，并为政府创造更多的税收。
他认为，目前华强北的业务形式并不丰富，电子行业正在慢慢萎缩，新的业务形式也没有更新，这并没有引起联通各商家的不满。最大的原因之一是政府不想做，企业也不愿意做，主要是因为步行街的房屋产权非常复杂。其中大部分是国有企业的财产，它们可以自己经营，而且它们没有什么压力来经营好。此外，在租赁时，品牌要求不高，只关注谁支付高额租金，很难在不同物业之间统一。
黄认为，从长远来看，修地铁对华强北是有好处的，而且地铁通车后交通有所增加。那时候，封路只是暂时的痛苦。华强北应该以低廉的租金吸引商家落户，让商家实现利润。租金下调后，将有选择地引进优秀品牌和企业，政府将通过沟通、协调和补贴等方式给予支持，以吸引民族优秀零售品牌低价落户华强北。
“要重建华强北，我们不能用旧的概念来建造它。除了维护电子街道，还应引入其他知名品牌。”黄对说道。
