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编者按:《关于加强城市规划建设管理的若干意见》的颁布，标志着街区制将在中国逐步推广，社区将由封闭走向开放，城市交通、房地产开发和物业服务将受到深刻影响。本文讨论了房地产公司在开放社区中的机遇和挑战。本文来源于作者李星(微信公众号:lixingo2o)，策划人，专注于o2o家庭生活消费研究，欢迎交流。
2月21日，国务院发布了《关于加强城市规划建设管理的若干意见》，提出“在我国新建住宅建筑中，应当推行街区制，原则上不得建设封闭式住宅小区。”已建成的住宅小区和单元庭院应逐步开放，以实现内部道路的公共化。”一句话，一石激起千层浪。
社区的围墙要拆掉，就好像“黄头发掉下来，自己享受”的生活要被城市交通的喧嚣淹没，这真的让很多人感到很不安；新建的开放社区还将对中国的城市规划、交通改造和房地产开发产生复杂的影响。本文关注的是《意见》的实施将直接改变物业公司的生存状况。
事实上，社区是一个相对封闭的生态系统，其中有各种方便人们的生活设施，如超市或便利店、餐馆、食品市场、洗衣店、理发店、妇幼保健院等。一些社区也有学校、医院、药店、俱乐部和其他形式。在一定程度上，居民可以在社区中“自给自足”。物业公司在该系统中扮演“管理员”的角色，负责社区治安维护、公共区域卫生、设备维护等基础保障工作。因此，社区居委会、业主和商户都把物业公司视为社区的“管家”。
物业公司离不开社区:(1)物业公司聘用的保安、保洁和维修人员大多属于下岗职工、农民工或退休人员，社区是他们生活的庇护所；(2)物业公司引入的一些小企业也受益于社区壁垒，避免了激烈的市场竞争；(3)物业公司的主要收入来源是物业费。与邻居之间的陌生状态相比，业主与物业之间的关系更为密切。
开放社区的兴起意味着一些传统的物业收费项目将逐渐消失，现有的管理模式也将受到冲击。例如，有警卫吗？住宅垃圾是由物业公司还是市政府处理的？如何识别外来人员和社区人员？停车费会被收取吗？让我们想象一下，在社区与公共交通系统连接起来之后，社区可能会发生什么变化。
没有围墙的社区让人感到不安全，居民的安全需求必然更加迫切。当社区安全被纳入公共秩序时，它可能被城市管理或调度接管；物业公司转向为社区居民销售和安装智能安全设备，并为住宅建筑或单元增加监控和安全服务。过去，网上购物快递大多放在门卫室。随着门卫室的取消，快递将被存放在智能快递柜或直接送到门口。“社区道路”将占用社区的土地，降低公共设施的共用面积和维护成本，并缩小物业费的来源。过去，社区商业来源单一，缺乏同行竞争；开放社区经济的市场进入门槛大大降低，社区投资的难度也降低。可能会有越来越多不同形式的社区连锁店。该物业的闲置劳动力将通过众包物流、仓储配送、门到门等服务进行整合。根据艾瑞咨询，2015年，o2o在中国社区的渗透率不到6%。社区围墙拆除后，o2o项目对当地生活服务的阻力减少了。随着开放社区的到来，o2o在线的普及率将会提高，本地生活服务的市场规模也将会上升。
事实上，在物业公司管理楼宇方面，开放社区是一个危机；就房地产公司在家庭消费方面做得好而言，这是一个转折点。物业公司守护着一大批消费需求明确、购买力可观的客户，只收物业费无异于“金饭碗”。在经营社区居民的整个家庭生命周期的管理和服务中，物业公司仍然占据“时间、地点、人”的优势:
(1)在移动互联网时代，资本驱动的社区o2o创业浪潮异常火爆。无论是社区o2o服务平台，还是超市、生鲜、外卖、零售、洗涤、维修、垃圾回收等垂直领域的众多o2o项目。，都希望与社区内的物业公司合作，共同振兴社区经济，而现在正是物业公司整合资源的时候。
(2)房地产公司作为居民消费的前沿阵地，在商业竞争中可谓“先得月”。例如，二手房交易和房屋租赁一直是房地产经纪公司的主要业务，但社区周围的许多黑色中介已使业主讨厌它。为什么房地产公司不自己充当“中介”，为社区居民提供更实用、更可靠的服务呢？房地产公司也可以在新房销售中扮演经纪人的角色。例如，业主买了房子后需要装修，装修施工周期长，工序多，材料多。如果没有第三方的监督，施工方很容易偷工减料，但如果有物业公司的服务人员作为装饰监督，这将是完美的。
(3)物业公司掌握了所有入住业主的真实信息，在与业主的全天候联系中，物业公司可以敏锐地获得居民家庭消费需求的第一手信息，如准备生第二个孩子的夫妇需要新月、母婴、保姆等家政服务。退休工人需要医疗康复、旅行咨询，学生需要报到参加班级培训。由于居住区居民对物业公司比较熟悉，并且物业公司与相关领域的企业合作，所以供需信息的匹配度和交易率都比较高。
从以上可以看出，物业公司只要在社区经济的产业链中找到一个正确的位置，就可以创造大量的收入增长和服务溢价。物业公司还需要克服几个障碍，如物业费改革、服务人员专业水平低、缺乏现代物业管理理念和市场竞争意识淡薄。随着开放社区时代的到来，物业公司不能再停留在需要物流支持来收取物业费的时代。重新定义房地产服务，抓住提升中国家庭消费的大腿，寻找新的利润点，也许未来的房地产公司与我们今天看到的完全不同。
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