本篇文章4960字，读完约12分钟
作者:自然资源部法规司魏莉华年5月28日，十三届全国人民代表大会三次会议审议通过了《民法典》。 这是我国第一部法典命名的法律，在中国法治史上具有划时代的意义。 民法典是根据各民事单行法编纂的，其中物权编纂依据是物权法 《民法典》物权法需要多方面补充、编纂和完善《物权法》中关于不动产物权的规定，由各级自然资源主管部门认真把握 1确立平等保护物权的基本《民法典》物权篇第207条规定:国家、集体、个人物权和其他权利人的物权依法平等保护，任何组织或者个人不得侵犯 这个规定与《物权法》第四条的规定相比，在保护前增加了“平等”一词，这不是简单的复印件制作，而是体现了物权保护理念的巨大转变 在2007年《物权法》的制定过程中，《物权法》是以保护私有财产为主还是以保护公有财产为主引起了很大的争论 有人认为国家、集体利益高于个人利益，应该实施阶段性保护，优先考虑国家、集体利益的《物权法》是私法，有人认为首先应该保护私有财产，首先按照私有、集体、后国的顺序进行保护 随着《物权法》的实施和依法治国的全面推进，对国家、集体和个人物权给予平等保护的理念逐渐成为全社会的共识 年中共中央、国务院印发了《关于完全产权保护制度依法保护产权的意见》，确立了平等保护作为产权保护的主要基本，指出“公有制经济产权不得侵犯，非公有制经济产权也同样不得侵犯”。 《民法典》物权编确立的国家、集体和个人物权是受法律平等保护的规定，具有重大的历史意义，体现了《民法典》的核心价值。 2不动产登记制度的不动产登记制度的确认和完善是《物权法》确立的重大公示公信制度 2007年《物权法》颁布时，我国实行房地产部门登记制度，土地、房屋、森林林木、海域等由不同部门依照不同法律登记 《物权法》遵循国际规则，首次在法律上确立不动产统一登记制度，规定国家实施不动产统一登记制度。 统一登记的范围、登记机关和登记方法，由法律、行政法规规定 年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，统一登记土地、房屋、森林林木、土地承包经营权、海域采购权等，结束了我国不动产分割登记的历史。 《民法典》物权篇确认了不动产统一登记制度，比较了《物权法》实施中存在的突出问题，完善了相关条款:一是统一登记机构 《民法典》物权法篇将与不动产登记有关的主体的所有篇变更为登记机关登记，例如《民法典》物权法篇第333条将《物权法》第127条的《县级以上地方人民政府必须向土地承包经营权人发行土地承包经营权证》篇变更为《物权法》 二是增加不动产登记资料查询复印件中利益相关者的义务 根据《物权法》第十八条的规定，权利人、利害关系人可以申请不动产登记资料的查询、复印件，登记机关应当提供 但是，《物权法》没有规定利益相关者在不动产登记资料的查询、复印中的义务 为了防止利害关系人非法采用、泄露权利人的不动产登记资料，《民法典》物权法篇专门增加了第219条，利害关系人规定不得公开、非法采用权利人的不动产登记资料。 该编辑体现了权利义务的一致要求，保障权利人、利害关系人查询复印不动产登记资料，同时增设权利人、利害关系人的相关义务，保护权利人的隐私，防止不动产登记资料被非法利用，是现实的 完全不动产征收征用制度不动产征收征用制度是宪法确立的重要制度 《民法典》物权篇从丧失所有权的角度规范了不动产征收征用制度 与《物权法》的规定相比，进行了四个方面的撰改完善:一是将征收补偿费的支付由“依法全额支付”的撰写变更为“依法及时全额支付”。 这一编纂的目的是体现民法典第117条规定的“公平合理”征收补偿，保障被征收者立即获得补偿费 二是将征收补偿的范围从“土地补偿费、配置补助费、地面附着物和青苗的补偿费等费用”改为“土地补偿费、配置补助费、农村村民住宅、其他地面附着物和青苗等补偿费”。 该编纂特别是为了强调被征收者住房的保障，使农村村民的住房补偿独立于地面附着物补偿 这两处选修与年修订的《土地管理法》第48条保持着一致性 三是将《物权法》的“拆迁补偿”改为“征收补偿”，这是对原规定不正确表达的订正 四、体现了疫情防控的必要性，在《物权法》第44条灾害救援中可以征用不动产的基础上，《民法典》物权法篇第245条增加了《疫情防控》作为征用不动产的法定理由，是目前新冠防治肺炎疫情中的不动产 4确定无居民海岛全部权的民法典物权法篇在《物权法》确定土地、矿藏、水流、海域、森林、山林、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家全部的基础上，作为第248条，确定无居民海岛属于国家全部 这项规定来源于海岛保护法第四条的规定 海岛包括有居民的海岛和没有居民的海岛，没有居民的海岛是指不属于居民户籍管理的住所登记地的海岛 我国是海洋大国，海岛多，海岛总面积约8000平方公里，其中94%以上的岛屿是无居民海岛 没有居民的海岛蕴藏着极其丰富的资源，在经济社会的快速发展中具有不可估量的社会、经济、科学研究、生态价值。 在开发海洋经济的大潮中，海岛应该成为实施国家海洋开发战术、保护海洋生态环境的重要依据 民法典在确定无居民海岛属于国家一切，保护海岛及其周边海域生态系统，合理开发利用海岛自然资源，维护国家海洋权益，促进海岛经济社会持续快速发展方面具有重要作用。 5充实不动产用益物权制度《民法典》物权法篇根据《物权法》规定的不动产用益物权，不仅增加了新的用益物权种类，而且对以往的用益物权的行使也提出了新的要求。 追加居住权作为新的用益物权 在《物权法》的制定过程中，关于有无居住权的入法有很大的争论，最终《物权法》没有规定居住权 在民法典编纂过程中，是否规定居住权再次成为争论的焦点 最终民法典的物权篇规定了居住权，6条条文规定了居住权的含义、设立、效力、终止等文书草案 居住权的目的是满足特定人对别人住房生活居住的诉求。 因为这个居住权者只有自然人，不是法人和非法人组织 居住权的本质是为了特定人的利益而利用别人一切的权利，即把别人的东西提供给自己的采用和利益的权利 居住权可以按合同的方式设立，也可以按遗嘱的方式设立 根据合同设立的居住权应当向登记机关办理登记手续，居住权应当在登记时设立 在我国现实中，民法典应该承认居住权具有特殊意义，完善住房保障体系，为“住房养老”提供制度支持，保障搬迁安置中的居住权益和家庭成员对公房享有的居住权。 特别是，为了确保交易安全，居住权登记必须纳入不动产登记，并证明自然资源主管部门必须统一登记 民法典定于2021年1月1日开始实施，居住权登记规则的制定非常紧迫 实行承包地三权分割，增加土地经营权 《民法典》物权篇根据《农村土地承包法》，在《土地承包经营权》一章中追加了三项条款，规定了土地经营权:一是确定土地经营权流转方法，规定了:土地承包经营权人依法采用租赁、入股或其他方法 二是确定和规定土地经营权人的权利:土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营，受益(第340条)。 三是确定了流动期限在5年以上的土地经营权的设立和登记，流动期限在5年以上的土地经营权规定了流动合同生效时设立 当事人除非可以向登记机关申请土地经营权登记，否则不得与善意的第三者对抗(第341条)。 《民法典》物权篇规定的“流动期限在5年以上的土地经营权”已经具有用益物权的属性 另外，《民法典》物权法第334条删除了《物权法》第128条的“流动期限不得超过承包期剩余期限”的限定条件。 因为在土地承包经营权交换、转让后，原权利人不再享受这块土地承包经营权的利益，自然没有剩余期限的问题。 确定建设用地采购权的设立条件及住房续期问题 《民法典》几乎把绿色确立为民事活动的基本，总则第9条确定了民事主体从事民事活动，有利于节约资源、保护生态环境。 《民法典》几乎贯穿全篇绿色，编纂《物权法》第136条规定的建设用地采矿权设立条件，规定在《民法典》物权法篇第346条设立建设用地的采矿权，应该满足资源节约、保护生态环境的要求。 这项规定对市县人民政府转让建设用地采购权提出了新的要求，即《民法典》实施后，转让建设用地采购权的合同中土地的采用条件应当有关于资源保护环境的要求。 另外，为了严格执行土地用途管制制度，《民法》物权法篇制作了关于《物权法》第138条建设用地采用权转让合同的复印件，第348条在土地转让合同复印件的《土地用途》后追加了《计划条件》，作为转让合同的重要复印件。 另外，根据《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地的采用权期限届满的，为自动持续期间 但是，自动持续期间后，权利人是否应该支付相关费用还不确定，理论上和实践上都有很大的认知差异 对此，民法典第359条第1款的增加规定:继续费用的缴纳或减免按照法律、行政法规的规定进行 6完全不动产担保物权制度与《物权法》相比，《民法典》物权篇完善了不动产担保物权制度，在以下几点上完善:简化了删除担保物情况的列举 根据《物权法》的规定，抵押合同中，抵押财产必须写明“抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、全部权归属或聘任权归属”(第185条)。 对此，年世界银行的《年全球商业环境报告书》认为这些条文对担保品的描述过于具体，不利于当事人方便地设立担保物权。 为了适应世界银行经营者环境调查的需要，民法典物权篇第400条将上述要求简化为“抵押财产的名称、数量等情况”，允许对担保物进行概括描述 这个概括的描述必须达到能识别担保物的程度 完全抵押的范围 一是可以通过增加海域的采用权来抵押 海域采用权是用益物权，根据《同质同法》的要求，海域采用权可以抵押。 二是删除了通过招标、拍卖、公开协商等方法取得的荒地等土地承包经营权 这是根据修订后的《农村土地承包法》进行的调整 修订后《农村土地承包法》在将“四荒地”的土地承包经营权改称“四荒地”的土地经营权的同时，允许土地经营权抵押 由于这项权利比较特殊，《民法典》的物权编制成第342条的特别列，规定了租赁、入股、抵押等 三是耕地采购权不得删除抵押的规定 在我国，集体土地的采用权包括土地承包经营权和宅基地、自留地、自留山等集体土地的采用权等 关于上述集体土地的采用权，法律上禁止抵押 但是理论界和实务界一直存在解除土地承包经营权抵押的声音 随着承包地的“三权分立”得到《农村土地承包法》的承认，土地经营权成为与土地承包经营权独立的权利，而且该权利不再具有身份属性，因此可以抵押土地经营权。 对此，修订后的《农村土地承包法》第四十七条确定并同意土地经营权融资保证 因此，《民法典》物权篇删除了耕地采购权不得抵押的规定，与《农村土地承包法》的修订保持了系统的一致性。 删除顺序是以相同债权比率结算的规定 《物权法》第一百九十九条规定抵押权的偿还顺序，确定的顺序相同的，按债权比例结算 根据《民法典》物权篇第414条不动产统一登记的需要，删除了这项规定。 因为在统一登记的情况下，顺序相同的登记抵押权不会再出现 根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条的规定，同一不动产设立多个抵押权的，不动产登记机关按照受理时间的优先顺序依次登记，不动产登记册上必须记载的当事人对抵押权的顺序另有约定的，其 这样，登记抵押权的优先顺序根据登记机关受理时间的优先或当事人的约定而明确，这是因为“顺序相同，按债权比率偿还”的规定失去了适用的基础，《民法典》物权篇将其删除 写抵押财产转让规则 关于抵押财产的转让，《物权法》第191条执行“同意转让”的规则。 即，抵押人可以经抵押权人同意转让抵押财产，但转让的款项必须提前向抵押权人清算债务或存款。 未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产 为了适应形势快速发展的需要，《民法典》物权篇第406条编纂了抵押财产的转让规则，将“同意转让”变更为“自由转让”的规则。 即，除当事人另有约定外，抵押人可以自由转让抵押财产 财产转让的情况下，抵押权不受影响 作为抵押权，有追认效力 抵押人转让抵押财产，应当征得抵押权人的同意，但应当通知抵押权人 抵押权人可以说明抵押财产的转让可能损害抵押权的情况下，可以要求抵押权人提前清算债务或存款转让给抵押人的款项 资料来源:自然资源部原标题:《权威解读|《民法典》的不动产物权制度》阅览原文
