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万达广场为什么能开得更好？
这是王健林在2010年万达商业年会上的发言，清楚地解释了万达广场的这个综合体着火的原因，或者一开始没有着火，但经过调整后仍然着火。
它包括五个核心影响因素:选址、选址、设计、格式和管理。最有趣的是，在万达广场开业的过程中，王健林总结出了一套依靠顶楼制作餐饮来搏击世界的套路:
对于排名前30位的本土餐饮品牌，每个万达广场必须推出不少于20个。由于顶层餐饮的普及，人们通过瀑布来带动其他楼层的生意。
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到今年年底(2010年)，万达集团将开设近70家万达广场，还有数十家正在建设中，分布在全国28个省市。我们可以准确把握中国消费市场的趋势。
今年，中国消费市场出现了三种现象:
首先，客流增长率下降。在严峻的经济形势下，虽然万达广场的客流仍在增长，但平均增长率是个位数。在过去的五年里，万达广场的年客流量以两位数的速度增长。
其次，客户的单位价格下降。
万达广场包括零售、餐饮、娱乐、文化等业态。去年，每位顾客平均消费超过100元，而今年仅超过90元，其中包括约3%的通胀因素。这表明消费者的消费意愿正在下降，或者他们的消费能力正在下降。
第三，企业减少商店数量。
特别是一些跨国连锁企业曾经追随万达，开尽可能多的店，甚至有几家连锁企业竞争一家店，但今年这些连锁企业普遍减少了计划。
这些现象表明，中国的消费市场确实遇到了问题。
随着全国消费市场增长率的下降，万达广场继续保持繁荣的趋势，客流和销售收入不断增加。近70家万达广场在中国开业，如果不能运营，他们从未遇到过倒闭的情况。一些万达广场在开始时遇到了一些困难，经过调整后变得很好。
万达广场为什么能开得更好？主要有以下原因:
一、选址
大型购物中心的位置不同于百货商店。万达广场的位置很少位于城市的核心区域，因为核心区域的土地成本太高，这将导致投资回报率下降。万达广场选址遵循三个原则:
首先，交通便利。这个城市至少有两条主干道，从两个方向进出广场都很方便。如果只有一条主干道，将会有更多的人和交通，这将很容易导致交通堵塞，使进出困难。
第二，常住人口的规模。万达广场选址要求半径5公里范围内的常住人口达到30万。高铁车站和机场每年可能有数千万乘客，但万达原则上不考虑这些乘客，因为流动人口只是偶尔消费，而购物中心需要回头客。
第三，相邻地段没有相同的格式。
第二，定位
万达广场繁荣的重要原因是其准确的定位。
万达广场的定位是年轻、时尚、流行。顾客主要是15~35岁的年轻人，商家主要是快时尚品牌、大众餐饮和文化娱乐品牌。高端不是万达广场的主要方向，但如果位置特别好，万达偶尔也会做高端。
万达明年将在长沙和武汉开设两个世界领先的豪华购物中心，在建筑平面、立面设计、室内装饰和品牌投资方面将超过大中华区(包括香港)的所有购物中心。
万达广场的整体定位高于平均水平，这是有益的。
首先，它很受欢迎。大众消费很受欢迎。虽然奢侈品商店的单价很高，但人流少，随机消费率低。
万达做了一项调查，发现目的消费一般只占顾客购买行为的20%~30%，其中三分之二以上是随机消费。他们可能在看电影的时候顺便吃饭，购物后唱歌。因此，只有通过大众消费，人们才能变得受欢迎。只有当人们受欢迎时，销售收入才会高。
其次，它很容易复制。几年前，万达集团开始加快步伐，今年在万达广场开设18家五星级酒店，明年在万达广场开设20家酒店，2014年在万达广场开设17家酒店。据估计，万达每年将保持万达广场20家酒店和15家酒店的开业速度。
如果他们都开奢侈品店，城市将被限制，地段将被限制，所以不可能实现工业复制。第三，留一个晋升空的余地。例如，上海五角场万达广场最初是一家中档商店，但随着周边社区的成熟和消费水平的提高，一些高端品牌逐渐被引入。
如果万达广场真的成为市中心，将会有很多奢侈品牌愿意进来，到时候会更容易调整。如果你开始是一种奢侈，以后改变它会很麻烦。
第三，设计
设计是购物中心繁荣的关键。作为一些大银行的顾问，我被要求诊断一些有不良资产的购物中心。银行希望我能提供一些经验帮助他们做到这一点。但是，读完一些项目后，我只有一个意见要吹了，重新开始，没有办法改进。
例如，上海松江的一个购物中心，靠近大学城，在地铁站的尽头，位置很好，但是这个总建筑面积为48万平方米的综合体只有七层，每层超过6万平方米，统一的楼层高度为4.5米，负载为500公斤。超过60，000平方米，人们走进去找不到北方；统一的楼层高度和负载，完全不考虑企业的需求。
当时，它还处于基坑阶段。我真诚地向几位股东建议，他们必须重新发明轮子，但他们不忍心在基础建设上投资数千万元。最后，这个项目成了一个未完工的建筑，损失了几亿元。
广东有一个购物中心，据说是当时世界上最大的购物中心。这个项目的位置和定位没有问题，设计上也有一个大问题。
这家公司已经邀请了七八个国际和国内投资团队，但无论如何都要吸引投资。我还建议看完之后把它拆了，因为当时楼里只有两三层，而且成本很低。
如果土地被拆除并以目前的地价出售，银行可以收回贷款，股东可以收回投资，施工队可以拿到工资，这样可以实现多赢。不幸的是，他们没有做出这个决定，所以这个项目现在仍然非常困难。
济南泉城路是一条具有数百年历史的著名商业街。它过去只有15米宽，但很受欢迎。后来，步行街被拓宽到70米。如此大的规模根本不符合商业步行街的规律。
结果，人们走在两边，中间没有人，他们的受欢迎程度越来越弱。最后，没有办法把步行街变成城市道路。这样的例子有很多。商业设计不同于建筑设计。建筑师不一定了解商业。商业设计必须由知道如何做的人来完成。
设计购物中心时，我们有三种主要体验:
首先，交通优先权。首先，考虑进出的车辆。大型购物中心不能不开车就走。我们应该充分考虑与周围交通的关系，并且我们应该能够快速的进入和撤离。不仅地面交通，而且地下停车场也应受到高度重视，以便车主能迅速找到停车位。
第二，出入口的选择。购物中心的大门应该放在人们经常去的方向。人们有惰性，当他们停下来的时候，他们总是去一个地方。俗话说得好，人死在街对面，生意场上比街上差30%。当人们从东方来时，门不能面向西方，他们应该能够像水库一样容纳人。
第三，人流量线。大多数人在逛购物中心的时候都会觉得累，所以最好把建筑长度控制在400米以内。万达规划院有句名言:没有回头路，人流不是曲折就是曲折。如果它被设计成两条平行线，那么其中一条一定是相对废弃的。
购物中心的设计有很多知识。万达目前正在编写一本关于购物中心投资、建设和运营管理的书，该书系统总结了我们经营购物中心多年的经验，并计划很快出版。如果你想知道如何建造一个购物中心，你可以看看。
第四，格式
万达广场选择更多非零售形式。
首先，它强调体验消费。万达广场明确规定体验式消费应该超过50%。许多人认为体验式消费者卖衣服有低租金和高租金。然而，如果购物中心卖衣服，租金不会上涨。如果配以餐饮、饮食、文化和娱乐，租金会不小，但衣服的租金会更高。此外，不同的格式相互促进销售，比较效益更好。
第二，餐饮比例很高。每个万达广场的餐饮业占租赁面积的20%以上，拥有不少于30家餐厅和40多家餐厅。
八年前，我提议购物中心应该做更多的食物和饮料，把食物和饮料放在顶层。当时，许多人都不明白。我说:中国的购物中心不是卖的，而是吃的。人们以食物为重，而中国人却很美味。由于地域文化的差异，不同的地区对食物有完全不同的偏好。
因此，我们决定减少餐饮品牌的联合开发，引进当地人喜欢的任何东西。在吸引万达广场投资之前，应调查当地餐饮行业，必须引进不少于20个当地前30大餐饮品牌。
实践证明，我们的判断是正确的。餐饮刚刚成为万达广场的王牌。餐饮火灾后，不仅租金可以达到零售的平均水平，还可以吸引乘客从顶楼上去再下来，在商业上形成瀑布效应，使得整个购物中心非常受欢迎。
第三，将只选择一个相同格式的商家来提高比较效率。
第四是对企业进行分类。在万达内部，数千家跟随万达发展的企业被评为甲、乙、丙、丁级，不同级别的万达广场只能选择相应的品牌。例如，万达广场的A级店只能选择A、B品牌，而B级店只能选择A、B、C品牌。这样做不仅能防止内部腐败，还能鼓励企业不断改进。
V.管理
购物中心繁荣的核心是管理。在管理方面，我们有五种做法:
首先，管理比建设更重要。我经常强调企业管理是万达的核心竞争力。万达商业管理公司拥有比其他系统更多的干部和更高的级别。工资相当于项目开发公司的工资，商业经理的工资不低于房地产开发商的工资。
第二，善于解决问题。任何购物中心开业后都会遇到问题。万达不是神，一些广场在开业后经历了不景气的现象。例如，沈阳太原街万达广场地理位置非常好，但开业以来人气急剧下降，商业租金最高退租率为20%。
我们立即组织了调研，总裁多次召开现场会议，设计、管理、研究等部门召开了十几次会议进行协商，最后得出结论，存在问题。因此，我们调整了我们的立场，并在5个月内改变了一半以上的业务。找到合适的位置后，广场迅速繁荣起来，其受欢迎程度位列万达广场前十名。
作为一个购物中心，我们应该敢于面对问题，而不是回避问题，并善于研究和解决问题，尤其是当企业刚开始关门或撤离的时候。否则，在30%的企业关闭门店后，将很难做出调整。
第三是支持企业。中国有些餐馆做得很好，但是连锁经营并不多，因为一家餐馆光装修就需要几千万元，连锁发展资金压力很大。万达支持这样的餐厅，我们提供所有的装修，允许餐厅在几年内偿还，以帮助他们形成连锁经营。
万达广场的著名大玩家也得到万达的支持。大型企业追随万达的民族连锁发展，但人才无法跟上最初的步伐。万达也派人去帮忙收钱。当他们形成一种氛围时，管理人才就跟上了，然后就把人撤走了。
万达还为高质量的商户提供免租期，给他们合理的租金，并反对将租金提得太高。租金越高，风险就越大。作为一个购物中心，你一定不要有在短期内压榨商家高额租金的心态。早期的耐心和投资可以带来长期的繁荣。
第四，重视信息化建设。万达集团多年前就建立了自己的信息管理中心，在国内外招募了许多优秀人才，并开发了自己的软件。万达广场的租金、运营、安全、财务等管理全部信息化。信息化规范了管理，减少了漏洞和失误，极大地支持了商业管理公司的发展。
第五，实行标准化管理。万达商业管理公司已经出版了近20本书，每一本都有非常详细的操作规范。
例如，在《开店手册》中，开店过程分为几个细节项目，一目了然。投资促进、安全和租金也构成管理标准。标准化和信息化是协调的，每个人下个月和下周都要做什么是很清楚的。只要他们做他们想做的，新来者可以很快开始。
这篇文章的内容取自万达哲学
