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编者按:他们是房地产开发商的骨干，是城市崛起的骨干，是美好生活的建设者。乐居财经与全国100个城市联合推出了“洞察”人物系列的“对话经理”，并聆听了地区领导人和城市领导人讲述的建设美好生活的故事。本次[有见地]对话的嘉宾是珠江投资与创新展上海有限公司总经理沈。
作者|杨蕾
编辑|韩玲
10: 30，正在会议室开会，我们在他的办公室等着喝茶。冬日的阳光从21楼的大玻璃窗中散发出来，这使得沐浴在阳光下的计算器和成堆的文件显得格外显眼。
几分钟后，沈很快就来了，只剩下三十分钟的采访时间，然后一行人就出去开会了。如此密集的安排让我们对他的工作节奏非常好奇。
由于和盛珠江水系有大量的工业项目、旧房改造项目、土地拍卖项目、高周转率项目和部分控股经营项目，每个项目都处于不同的阶段，整体协调工作量很大。申承认，就操作的难度和复杂性而言，珠江水系的“复杂性”远远高于行业平均水平。
作为珠江投资和创展上海有限公司的总经理，沈肩负着带领团队同时布局多行业、将销售型房地产开发与资产运营型房地产开发深度结合的重任。
丰富的房地产行业经验，广泛的经验和积累，使沈胸中有自己的沟壑，他养成了淡定的气度。在谈话中，提到沈这个词“学问”最多。他直言不讳地说，职业经理人需要的第一要素是独立学习的能力。“继续学习。如果你不学习，你就会被别人抛弃。”
沈玉玺荣获“2018年中国房地产经理100强”[br/]
去粗存精
自2002年起，申加入了房地产行业，从中海到码头到泰和，现在到珠江水系。他感受到不同企业的优势和劣势，并试图保存其精髓。现在他对行业和专业有了更深的了解。
谈到不同类型的房企，如中央企业、港资企业、闽商和民营企业，沈说，企业风格不同，管理风格不同，员工反映的思维习惯也不同。他认为私营企业是最有活力的。“相对而言，民营企业的生存环境更为艰难，压力更大，资源支持更少，但却培养了其较强的生存能力和寻找机会的能力。”
就申而言，作为“珠江部”的负责人和创展集团董事长的尤其值得敬佩。他指出，和盛珠江百货虽然是一家民营企业，但在老板的领导下，公司的所有布局行动都是行业中非常先进的，并且一步一步，精耕细作，深植各个部门；在企业整体运营中，和盛珠江系统不是一个高周转率的企业，因此其运营安全性和稳定性会高得多。
在平台和个人方面，尤其是荣获“2018年中国房地产经理人100强”后，沈深受感动。他认为，从整个房地产行业资本和资源的整体富集能力来看，个人价值实际上正在弱化，更多的是平台的价值。“所以这个奖项应该说不是针对我个人的，而是对公司某一阶段工作的更多认可，而后续也是为了激励我们在相应的工作中取得更好的成绩。”
前瞻性战略调整
在沈眼里，珠江百货一直是一个非常务实低调的企业。他介绍说，和盛创展作为一个在华南起步的开发商，实际上起步比业内许多公司都要早。
根据公开资料，和盛创展集团有限公司(和盛创展)于1992年进入房地产行业，并于1998年在香港联交所主板上市(代码:00754.hk)。当时，随着商品经济的发展和政策红利的飓风，和盛创展在房地产行业迅速崛起。2004年，和盛创展销售额突破100亿元人民币，成为中国大陆销售额突破100亿元人民币的第一家房地产企业。
在取得如此巨大的成就后，和盛创展在这一时期进行了重大的战略调整，开始涉足基础设施、教育、金融、能源等领域，逐渐从一个开发销售公司转变为一个多产业布局的大型综合性企业。
“老板看到了仅仅依靠发展的盈利模式的非永久性，以及受市场波动影响的快速扩张和收缩。但是，对于上市公司来说，这种快速的扩张和收缩是不利的，所以他的多产业布局也为和盛珠江水系的整体发展奠定了良好的基础。”
沈玉玺表示，通过2004年到2005年的整体发展，到目前为止，一方面，和盛珠江水系已经不断延伸到泛房地产、教育、保险、矿业、公路、商业等行业，并已在基础设施、教育、金融、能源等领域展开。降水很深，在各自的单个扇面占据一定的位置；另一方面，房地产作为和盛珠江系统的主要部分，近年来已经从简单的销售模式转变为销售与资产运营同步的整体发展模式。
旧城改造为仓储用地的秘诀
近年来，面对变幻莫测的市场环境，以“创新引领”为企业核心价值的和盛珠江，始终保持着创新精神。
在房地产方面，和盛珠江水系依托丰富的土地资源储备，以京、沪、穗为轴线向二、三线城市扩张，构建了环渤海、长三角、珠三角三大经济圈融合的商业地图。其中，上海作为核心城市，已经成为和盛珠江水系国家战略布局的重要支柱力量。
申介绍说，2002年以来，珠江部正式进驻上海，并开始积极拓展长三角的热点城市，包括宁波、杭州、昆山、慈溪和太仓。目前，和盛珠江水系在一线城市尤其是上海等一线城市的核心地位主要是控股运营型，而宁波等二三线城市主要是销售型，这进一步将这两种商业模式紧密结合。
今年以来，和盛珠江水系在上海区域市场取得了巨大成就。到目前为止，和盛珠江上海公司今年的销售额已经超过了100亿。“事实上，在销售方面，我们不仅仅追求规模，基本上是在规模和利润之间取得平衡。”
作为上海公司的掌舵人，沈一方面需要协调各项目的发展，确保各项发展的均衡分布；另一方面，要根据整个市场的节奏来控制相应的开发量。
“就上海的销售规模而言，近年来的年均增长率已经超过了50%。因为我们在过去的两年里已经开始建设很多高质量的商业项目，我需要有一个相应的规模来配合这些建设的需要；从房地产投资的角度来看，你应该根据一个城市的发展阶段及其对房地产市场的影响来判断它的大节奏，并踩在大节奏上。”
目前，上海一级土地市场可供建设的土地资源日益稀缺。在征地策略方面，申指出，上海已经从简单粗放型发展阶段逐步过渡到精细化发展阶段，而珠江水系已经在这方面进行了干预。除了从公开市场获取土地外，和盛珠江水系还通过大规模的城市更新为市区带来更多优质土地，并通过并购保留商业和工业用地。
“基于以上几个方面，我们应该有一定的先发优势在我们的同行中获得土地。”他透露，目前，和盛珠江水系近200万平方米的项目正处于上海中环路的开发阶段；在宁波帮、苏州帮等上海一小时圈内的城市，和盛珠江水系有近4000亩土地储备。据估计，华东持有的资产和可开发出售的资产将超过3000亿元。
摆脱历史的负担。未来是可以预料的
2018年即将结束，而房地产企业的销售继续放缓，行业普遍面临着退钱的压力。知名房地产企业高喊“冬天”和“活着”。对此，申表示，所谓的夏冬其实是房地产行业的正常波动调整，但不同的市场情况需要采取不同的策略。从目前的市场情况来看，这不是盲目投资，因为整体风险正在加大，但这一次也是练内功的一个阶段。
“冬天往往有许多机会主义投资机会。另一方面，在我们房地产的前20年的整个发展阶段，大量的资金在冬季投入，然后在夏季收回，所以我不认为在冬季无所事事。冬天应该在冬天做，夏天应该在夏天做。”
回顾2018年，指出，这是调整和整合的一年。2018年，和盛珠江水系摆脱了更多的历史包袱，清除了过去的诸多弊端，为2019-2020年的后续发展奠定了良好基础。"这是和盛珠江上海公司的关键时刻."
在谈到如何看待房地产市场的未来发展时，沈玉玺预测，就推动房地产的政策和货币(包括交易量)而言，短期内并不特别乐观；从整体市场环境来看，预计2019年将是一个相对寒冷的调整期，但这并不意味着大量公司将被倾销。
“怎么在这个调整期比别人多热身一点，并且把事情做得更顺利一点。如何在这个大节奏的调整期看到一些局部的小节奏，那么这就是考验职业经理人的时候了。”沈对说道。
以下是乐居金融与沈的对话:
乐居金融:和盛珠江部门采取什么样的征地策略？
申:就项目的结构而言，珠江水系原本是拆除新建的，现在是拆除新建，有一部分是改建的。随着城市发展和城市能源水平的不断提高，本项目的价值也在不断提高。
整个和盛珠江水系的土地可以分为几块:第一，一级市场。在过去的几年里，我们在一级市场获得了一些土地，包括上个月在周边一级市场获得的一些土地，属于传统路径；第二，无论是华南、华北还是华东，我们都做了很多旧城改造项目，这将是一个相对较大的土地供应来源；第三，通过并购保留商业和工业用地。
在这方面，随着整个土地的安排和供应，我们不断地引进新产品和资源，把资源和项目结合起来，然后一个一个地逐步引进。
乐居金融:接下来还有什么其他土地收购计划？
申:从今年到明年，一、二线的土地投资还会有一些窗口期，包括一些资产。预计三、四号线的投资窗口期将在明年左右。我们也是基于这种市场判断，整体投资将按照这种节奏进行控制。
乐居金融:你如何评价高周转率？
申:我个人认为不是说高周转率是好是坏，而是说根据市场、产品和你的投资选择来做决定更合适。但无论是快还是慢，这一商业决策实际上对运营商有一些相应的管理安排，这是所有公司都需要改进的。
这并不意味着任何一家公司今天都遇到了什么，它的管理是有问题的。相反，在这样的市场环境和产品结构中，对应于一个公司的管理结构，如何才能实现最高的整体效率、最低的整体损失和最低的整体企业运营风险？这是企业应该考虑和相应安排的事情。
乐居金融:你认为职业经理人需要什么样的素质？
申:首先，我们应该继续学习。看看今天许多房地产公司的逻辑，他们实际上购买土地来建造房屋出售，购买土地来建造房屋出租。然而，在这个过程中，随着整个行业的发展，它在许多细节上都遇到了问题，解决了问题，形成了沉淀。在这种情况下，对于每个职业经理人来说，首先，你应该继续学习。如果你真的不学习，你会被别人落下。
第二，永远保持应该能够向外看。事实上，我们一半以上的生存依赖于天空。如果你在判断市场节奏上犯了一个错误，就会给企业带来一个难以收拾的局面。因此，你必须对整体市场有一个清晰的判断，对大节奏有一个判断。在这个过程中，你可以把握发展和风险之间的平衡。
第三，我们应该有一个相对宽容的态度。随着当今行业的发展，人们来来往往，新的业务内容不断被载入其中。事实上，每个人都在不断把握传统发展逻辑的新内容。当寻找新内容时，只有以开放的心态，我们才能以正确的态度面对它，而不是拒绝一些潜在的机会。
第四，不管市场是好是坏，个人心态是好。对于职业经理人来说，你的情绪可能会影响一个团队。
