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“在过去的三年中，我们放弃了最大销售规模的位置，进入了70-80个城市，以换取今天的战略主动权。”万科董事会主席于亮表示。
每年的1月和2月都是房地产销售的淡季，今年似乎尤其惨淡。
嘉里研究中心1月和2月房地产企业销售额前10名中，有1/2低于去年同期，其中包括去年的“四大”房地产企业碧桂园、万科、恒大和融创。
从下滑来看，四线城市和返乡购房者的退潮使得碧桂园和恒大的下滑更加明显；房地产百强企业同比下降22.9%。
总体而言，2015-2018年货币宽松政策推动的房地产市场高增长已经结束，新屋销售将在2018年达到阶段性峰值后首次出现拐点。
许多业内人士预计，2019年将是房地产销售的“小年头”，2018年近15万亿的销售额将会下降；2019年，许多房地产企业的销售增长也将大幅下降，从此前的40%和50%的增长下降到10%和15%，甚至一些房地产企业将出现负增长。
时间又回到了四五年前，当时大量的房屋企业正在进军第三、第四条线，而现在，第三、第四条线的房地产市场正在衰退；在这样的调整周期中，房企的竞争格局将被重塑，战略清晰、稳定的房企将迎来逆势而行的机遇，如万科、中海、保利、华润等房企；他们的竞争将不仅限于销售，而是更多的竞争。
房地产市场尚未复苏
在今年春节期间，许多房屋公司期望回家买房子，这突然下降；从业绩来看，这是一个显著的同比下降。
三线、四线深度布局的房地产龙头企业率先放缓。3月5日，碧桂园宣布2月份实现股权出售约418.1亿元。1月份新增330.7亿元，1-2月份股权销售总额为748.8亿元，同比略有下降。
根据嘉里的数据，碧桂园1月和2月的销售额总计为1050亿元，比去年同期下降了15.2%。
恒大在领先房地产企业中跌幅最大。1月和2月，中国恒大累计签约销售额约为647亿元，同比下降42.50%。
常驻一线和二线城市的万科跌幅相对较小。1月和2月，万科实现合同销售额920.7亿元，同比下降11.1%。在蚕食碧桂园的同时，恒大也远远落在了后面。
第二和第三梯队的住宅企业正逆潮流而动。例如，华润置地实现了超过36%的同比增长率，而中海地产逆势增长了23%，保利发展增长了约6%。
据可比统计，2月份百强企业销售额同比下降约11%。
逐月来看，受春节和返乡潮的影响，大多数房地产企业的销售额在2月份出现下降。根据凯瑞的数据，2月份，前3名房地产企业的销售额下降了10.9%，前4-10名下降了25%，前11-30名下降了25.4%。房地产百强企业下降22.9%。
其中，恒大下跌51%，中国海外地产下跌23.4%，融创中国下跌15.1%。
易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，目前企业的销售策略和销售市场效应存在分歧。深度培育一、二线企业的房企表现稍好，而一些民营企业过去在许多四线城市取得了胜利，现在面临着许多压力，如碧桂园和恒大。
今年1月和2月的销售对房地产市场有多大的参考价值？克里指出，虽然房地产市场在过去两周已经显示出一定的回暖势头，放松调控的预期已经导致一些等待已久的客户进入市场，但目前的“回暖”仅限于核心城市和热点项目市场，整体交易规模并没有明显增加，因此不能解释为市场整体回暖的信号。
据凯瑞介绍，2019年将是房地产市场销售的“小年头”，各城市的市场格局将继续不断分化。
房企重组
在过去的三四年里，中国的房地产市场全面爆发，一线、二线、三线、四线，甚至五线城市都掀起了购房潮。一些房地产企业实现了跨越式增长，而另一些则损失更大。
老牌央企保利、中海、华润多年来一直位居前三、前十，但近三年被恒大、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福(600340)甩在后面；作为十多年的领头羊，万科已经连续三年失去冠军位置。
然而，过了一小段时间，拐点出现了。保利发展战略研究所指出，2018年第四季度，全国市场运行周期的转折点已经确立；2019年，中央政府将给予地方灵活的空空间，并通过政策(如放宽结算条件和取消销售限制)和资金(如降低购房利率浮动幅度)的方式释放收益。随着资金从四线城市回流到一线和二线城市，预计全年市场将继续调整，一线和二线城市有望率先见底。
第一，第二和第三四线城市已经成为住房企业的表现分工。"四线城市很难继续发展."广州一家大型房屋公司表示，该公司五年前在吉林一个小城市售出20亿元，第二年就跌入悬崖，仅售出5亿元；自那以后，该公司一直非常谨慎地进入第三和第四条线。
从主流房地产企业的财务报表来看，在过去的三至五年中，包括万科、中海、华润在内的坚持一、二线布局、有选择进入三、四线的房地产企业，今年前两个月业绩保持相对稳定，甚至有所增长。
“在过去的三年中，我们放弃了最大销售规模的位置，进入了70-80个城市，以换取今天的战略主动权。”万科董事会主席于亮表示，万科希望融入城市，进入后能长期发展。
因此，一个有趣的现象是，住房销售排名洗牌的趋势已经出现。前两个月，融创跌出前四名，保利超越融创跃居第四，接近恒大；中海重回前五名。
那些有中央企业和国有企业背景，又是老式住宅企业的人，表现出“长跑运动员”的特点，逆潮流而动，如保利、中海、绿地和华润置地；万科的销售额在头两个月接近碧桂园，预计将回到第一位。
“由于行业高水平的即时调整，1991年日本、1998年香港和2008年美国的危机局面已经基本避免，因此行业发展更具弹性，增量市场规模有望在未来5-10年保持不变。十万亿+”保利发展战略研究所认为。
郁亮也同意，房地产销售市场仍有广阔的空空间，领先房地产企业的市场份额有可能扩大。这也是万科提出聚焦融合、巩固和提升基础市场(即开发和销售业务)的逻辑的原因。"既然市场还存在，我们为什么要放弃我们的优势业务呢？"万科执行副总裁孙嘉说。
现在于亮有信心继续当老板。"我们全队必须为冠军而战。"于亮说，虽然这个冠军不再指销售之王。但我们不能排除万科在今年碧桂园持续低迷的情况下重回榜首的可能性。
此外，保利发展去年还提出了“重回行业前三”的口号。
万科的投资正在加速。根据中智研究院的数据，万科在1月和2月共收购了274亿土地，超过了碧桂园、恒大和融创的总和，成为最高的土地收购企业，与第二名相差80亿。
然而，万科、碧桂园、恒大等多人指出，未来十年，房企转型将加速，销售之王不再是所有开发商最看重的。未来，竞争的轨道将转移到城市空的运营上，以租金收入为特征的商业模式将发生改变，一个新的国王将在这里诞生。
