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乐居金融方辉来自南京
3月6日，继德信中国之后，HKEx欢迎一家国内房地产公司——殷诚国际控股有限公司(01902.hk)上市。殷诚国际扎根南京，地处长江三角洲，其发展实力和产业地位已明显得到业界的认可。
这样一个房地产企业如何启动资本市场的奔腾之路？乐居金融从发展历史、城市布局、产品线、土地储备和财务数据等七个维度来解读这个房地产企业。
17年来，向前看
2002年，殷诚国际成立，最初的区域重点是南京
2005年进入无锡住宅市场，同年开发山雨殷诚项目
2015年，在南京开发了君毅东方项目，并首次进入中国养老市场。
2016年，在南京开发了金马q+社区项目，并首次进入中国青年住宅市场
2017年，该公司进入苏州住宅地产市场，同年开发了元西项目，在江苏省房地产开发商中排名第二
2018年，业务扩展至马鞍山、杭州、镇江、徐州和合肥，荣获“中国房地产企业百强”和“江苏省综合实力房地产开发商十强”称号
事实上，殷诚国际的历史可以追溯到1993年4月。其前身控股公司殷诚房地产始于南京。它最初是一个全民所有制企业。它以质量、绿色、服务见长，在南京建了许多标杆项目，可以说是南京房企的龙头。
2001年，殷诚房地产成功重组并完全私有化。目前，殷诚房地产已发展成为以房地产开发经营为核心业务的集团公司，拥有30多家控股和股份制企业。
战略布局:以长三角城市群为中心，全面布局核心城市
在战略布局方面，殷诚国际表示，除了继续提升在南京的领先地位外，还将战略性地拓展选定的城市，在长江经济带、杭州湾地区和淮海经济区寻找收购项目，增加在苏杭的市场份额。目前，殷诚国际有五大都市圈:南京、合肥、徐州、杭州和苏南。接下来，我们将继续提升我们在南京的领先地位，并战略性地向其他选定的城市扩张。
全面布局核心城市的殷诚国际还与徐汇、华夏幸福、融创、万科、碧桂园、中南等中国20强领先房地产企业建立了合作关系，被誉为南京房地产企业的最佳合作伙伴。
五大产品的质量第一
目前，银城国际已经形成了五条全新的产品线，其中精品住宅产品线有“智”、“中”、“和”，象征着生活的智慧恰到好处。此外，“尚”和“易”是两条颇具特色的产品线，分别代表着时尚的庆应社区产品。
易系列让老年顾客享受轻松健康的生活方式
尚系列是专为年轻顾客设计的
智系列专为注重功能和方便的中等收入家庭设计
中型系列专为追求舒适和质量的改良型客户而设计
该系列专为追求豪华家居和独特生活方式的高收入家庭设计
绿色建筑:江苏首家健康住宅认证企业
为了实现节能环保，殷诚国际力求用节能、健康、绿色的设计理念来设计产品。如温度调节系统、通风系统、净水装置、隔热设备和隔音设备。
殷诚国际开发的项目在绿色节能这一特殊领域获得了广泛认可。例如，“西递国际”于2011年被评为“国家绿色建筑示范工程”，而“君毅东方”和“云台天京”分别于2017年和2018年被中国城市科学研究协会评为“国家健康建筑二星级设计标志”。2016年，“君毅东方”还被评为“中国房地产住宅项目品牌价值十强”。
“顾客至上”的服务理念
在南京站稳脚跟的殷诚国际，在南京有一群铁杆粉丝。西递国际和君毅东方等住宅项目是该地区的基准建筑。南京老百姓流传着一个真实的故事:装修队去殷诚开发小区，拆迁改造的费用比其他小区高，只是因为殷诚的房子建筑质量比较高。
值得一提的是，以质量为基础，以顾客为实践标准的殷诚，将在产品交付后继续维护建筑的整个生命周期。殷诚的产品保修期比市场平均水平多一年；银城在2017年启动了“光明城市计划”，每年交付使用的社区都要进行新建、维护和翻新，以使社区保持活力，保持建筑处于最佳使用状态。
从房屋产品的质量和设计到景观规划和设施；从销售服务、送货服务，到房屋维修服务的满意度……殷诚从不同角度了解不同生命周期业主的满意度，从而更有针对性地提高产品质量和服务水平。高标准和严格要求使得殷诚的二手房市场明显高于周边其他社区，也赢得了同行的尊重和信任。
土壤储量:343万平方米，估计超过170亿港元
对于房地产企业来说，土地储备也是衡量其财力的一个关键因素。经过多年的行业深度培育，殷诚国际把握形势的能力不断提高，前瞻性的土地储备布局为下一步业绩奠定了基础。殷诚国际位于长江三角洲，土地储备主要集中在南京、无锡、苏杭、徐州、镇江和马鞍山等经济发展较好的城市。
根据招股说明书内容，在业绩记录期内，殷诚国际通过招标、拍卖、拍卖方式新增土地储备45.82万平方米，通过并购方式收购土地101.42万平方米。截至2018年11月30日，殷诚国际土地储备总建筑面积约为343.7万平方米，分布在长江三角洲8个城市，共有31个项目。仲量联行对殷诚国际的产权和总市值的估值为170.49亿港元。
财务运作:规模不断扩大
根据招股说明书的内容，2015年至2017年，殷诚国际的总收入分别为20.9亿元、25.03亿元和46.75亿元，三年的复合增长率为49.5%，增长率相对稳定。截至2018年10月31日，总收入为36.65亿元。三年期间，归属于母公司的净利润分别为9200万元、3.48亿元和4.2亿元，归属于母公司的净利润增长约3.6倍。
殷诚国际执行董事兼副总裁朱力公开表示，在当前的发展环境下，一些房企选择迅速国有化，而另一些房企则希望“小而美”。作为一家在南京已有26年历史的房地产企业，殷诚在扩大销售规模的同时，注重产品多元化和客户服务。
银城国际正以稳健的姿态步入资本市场。总体来说，在基本面良好的前提下，凭借优质的土地储备和多元化的发展战略，殷诚国际具有较强的抗风险能力。
