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“比同一套公寓少100万元”、“亏本出售”和“史上最低价格”...最近，深圳二手房出售的消息不时出现在朋友圈子里。
深圳的二手房市场真的很酷吗？很多业内人士表示，去年的“三价合一”和“7.31新政”对二手房市场产生了很大影响，二手房交易情况不容乐观。降价是真实的，但只是5%~10%，大幅降价只是一个例子。
近日，国家商报记者实地走访了福田、龙华和罗湖，试图从中介、购房者和业主的角度还原深圳二手房市场的真实现状。
中介机构正在推出新的光盘
在龙华的一家中介店，工作人员告诉《国家商报》:“来看二手房的顾客很少，整体价格比2018年下降了10万至20万元。然而，这取决于所有者。急于出售的业主将降价，而不急于出售的业主的挂牌价格将很高。”
以万科金隅华富的一处房产为例，最新的上市价格为510万元，而去年同期为520万元。但是，根据情况，业主可以支付500万元。
在谈及讨价还价的空房时，上述中介表示:“目前，业主都是诚心诚意出售的，而挂牌价格已经很低了。空的议价空间不大，大约是10万元。”
事实上，地产代理商态度的转变也反映了深圳二手房市场的低迷。房地产中介商店在对待被业主抬高价格的房子时，根本不会向外界展示它们。面对前来咨询二手房的客户，许多中介直言不讳地表示:“现在买二手房不划算。在“三价合一”之后，二手房的税收太高；新房子有很多选择，价格很低，而且没有税收和佣金。”
此外，一位经营多年的二手房中介也告诉记者:“现在二手房没有客户，我也不怎么代理二手房。我主要是建议顾客购买新房子和商店。”
事实上，二手房价格一直被认为是深圳房价的真实水平。然而，由于新房价格限制等因素，近期大量新房进入市场，许多房地产项目直接开始了三级联动。现在，深圳的大多数房地产中介都在推出新的网站。
据业内人士称，新一轮限价对二手客户的分流非常明显。中介机构以开发商的预售创纪录价格与业主谈判，急于出售的业主只能降价，但大多数业主对深圳楼市的预期持乐观态度，不会降价。
至于降价，一位资深房地产经纪人告诉《国家商报》记者，大多数急于买房的业主都有自己的原因，要么是换房，要么是赚钱，还有一些投资者因为月供压力而想退出市场。对于那些对深圳楼市的预期持乐观态度的业主，他这样描述:“如果你不能说出心中的价格，你就不必谈论它，也不必去看它。”
然而，对于购房者来说，现在市场上有一些竹笋。购房者孙女士正在考虑购买一套带小公寓的二手房。她告诉记者:“现在新房太偏远，一些二手房位置好，买了就可以搬进来，但是税费确实有点高。竹笋是可以洗净的，如果合适的话可以买回来。”
据业内人士分析，目前，二手房市场的买卖双方持观望态度。买家希望等待更低的价格，但卖家并不着急(除了一些带钱的紧急销售)。如果他们找到了竹笋，他们仍然可以果断地开枪。
对“金、三银、四银”持乐观态度
2018年，深圳出台了几项政策来抑制房地产市场的投资。深圳中原研究报告显示，今年上半年，二手市场有量价上涨的趋势，但“三价合一”的推出对二手市场造成了很大的打击；下半年，“7·31新政”出台，市场真的冷了下来，进入了量价下跌的调整阶段。
中原数据显示，1月份深圳二手房交易量为3881套，同比增长1.86%，二手房交易量仍处于低位；“731新政”后，二手商品平均价格连续六个月下降，并继续保持调整趋势。1月份，全市二手房平均价格为51092元/平方米，比上个月下降0.9%。
分区域来看，深圳二手房平均成交价格也有所下降。其中，盐田和龙华跌幅最大。盐田的平均价格为38667元/平方米，比上个月下降1.7%；龙华的平均价格为每平方米48721元，比上个月下降了1.7%。宝安和福田下降幅度最小，宝安下降0.2%，福田下降0.4%。
从样板房的波动幅度来看，上升房占40%，下降房占60%，下降房占上升。总的来说，37%的房屋价格变动幅度在-10%至-5%之间，23%的房屋价格变动幅度在-5%至0%之间，22%的房屋价格上涨幅度在0%至5%之间。
根据壳牌的房屋搜索数据，自2018年9月以来，降价房屋的比例持续上升，降价已成为便利交付的主要手段。然而，到了1月底，降价房屋的比例开始下降。根据前几年“金、银、四”楼市的旺季规律，3、4月市场成交量明显回升，业主对节后市场持乐观态度，部分业主将根据预期调整价格。
根据对找房子的分析，在过去的两个月里，业主的交易周期逐渐延长，年底降价出售房屋成为主流，一些业主不愿意在卖不到合适的价格时降低期望值。春节过后，市场逐渐回暖，部分业主对“金、三银、四银”持乐观态度，选择暂时不入市。事实上，从去年12月底到今年1月底，空房的议价价格大幅上涨，买家在买方市场牢牢把握主动权，这可以说是一个捡竹笋的绝佳机会；然而，随着3、4月传统旺季的临近，业主对市场的预期发生了变化，价格上涨趋势明显。空二手房的议价价格降低，使得买家更难议价，买家市场可能失去议价优势。
深圳中原分析师认为，在不放松限购政策的情况下，预计今年上半年二手交易量将继续徘徊在较低水平，下半年将有机会呈现温和上升趋势。
