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在2016年和2017年，当观看中央电视台元宵节时，全国观众了解到一个叫碧桂园森林城的房地产，因为碧桂园连续两年被命名为中央电视台元宵节。当时，新加坡旁边的马来西亚房地产市场只是一片红色。说到在东南亚投资房地产，大多数人会想到新加坡、泰国和马来西亚。
说到越南和柬埔寨，大多数人可能会认为这两个发展中国家只适合年轻艺术家去旅游。事实上，从2016年到2018年，中国投资者在越南和柬埔寨购房的数量一直在急剧增加。许多在2012年至2016年间大规模进入马来西亚的中国房地产企业，自2016年以来都搬到了柬埔寨首都金边。
根据海外房地产信息网juwai.com的查询数据，2018年来自泰国、马来西亚、越南、菲律宾和柬埔寨等东南亚国家的查询数量均大幅增加。从2015年到2018年，越南的咨询数量增长最为显著。
问:有很多中国人去越南和柬埔寨投资房地产吗？
过去两年，越南和柬埔寨已成为中国人购房的新投资目的地，这主要得益于当地政府出台的外国人购房立法；其次，泰国、马来西亚等东南亚国家已经发生了火灾，房价被推高，或者当地政府没有鼓励外国人投资，这让中国国内投资者找到了另一个目标。
2010年4月5日，柬埔寨议会通过了由土地、城市规划和建设部与司法部联合制定的《外国人房地产产权法》。根据这项法律，外国人有权在柬埔寨购买房屋，并根据规定拥有合法的财产权。
该法颁布后，首先吸引的是日本、韩国、台湾和新加坡的房地产企业和投资者进入柬埔寨。直到2016年，mainland China的房地产企业开始进入柬埔寨，也带来了大量的国内投资者。
这些中国开发商80%的客户是中国人。
2014年11月25日，越南国民议会批准了《住房法》修正案，该修正案取消了对外国人购房的许多限制。修订后的法律于2015年7月1日生效。根据新的《住房法》，持有越南签证的外国人、外国投资基金、外国银行以及外国企业在越南的分支机构和代表处可以购买拥有土地产权的房屋、公寓和别墅。
这部法律生效后，越来越多的中国人去越南投资房地产。到2018年，在越南胡志明市买房的外国人中，30%来自中国，比例最高。
外国人在这两个国家买房非常方便。只要他们拿到去当地的签证，不管是什么签证类型，他们都可以去做房地产交易。这些买家大多抱着投资的目的，他们大多来自北方的一线城市，广州和深圳。
问:去越南和柬埔寨时，你通常会在哪些城市投资？
中国人在越南的河内和胡志明市、柬埔寨的金边和西哈努克城等城市买房和投资。
在买家眼中，河内相当于中国的北京，胡志明相当于上海；金边是柬埔寨的首都，也是柬埔寨最具潜力的城市，而西港是政策最开放的地方，它正在成为新一代的“赌博城”——一个曾经只有一个小渔村的地方，有50多个赌场和30多个正在建设中的赌场。
房地产企业和房地产经纪人在宣传中也有意识地将越南和柬埔寨的这些城市与上海和深圳的城市进行比较，并把“错过国内房价上涨，不要错过投资新兴国家”作为卖点。
但是，从城市基础设施配套的角度来看，越南和柬埔寨的几个大城市仍然远远没有达到中国一线城市的水平，甚至再过十年，它们是否能够发展到一定程度还会受到质疑。
目前，越南只有河内刚刚开通了由中铁六局集团有限公司承包的第一条城市轻轨纪灵至河东线工程..然而，越南曾寄予厚望的河内地铁1号线和胡志明市地铁1号线是由日本公司建造的，但自那以后，它们陷入了成本和贿赂等各种纠纷，项目进展遥遥无期。
柬埔寨首都金边仅相当于中国的一个小县城，人口年轻，商业活跃，交通条件差。交通堵塞时有发生，公共安全、公共交通、垃圾和废水处理等配套设施跟不上房地产开发的速度。
西岗是柬埔寨西南部的一个港口城市，拥有繁忙的海岸、淡水和沙滩，是一个度假天堂。这座城市类似于20世纪90年代中国南方的城镇。在过去的两年里，西港的投资热潮席卷而来，到处都是新的工厂、建筑和酒店。然而，随着赌场的发展，各种社会问题随之而来，帮派、毒品和野生动物也深刻地改变了这个小镇。
问:可以获得什么样的产权？
尽管越南在2015年允许外国人购买房屋并获得合法产权，但它设定了两个严格的要求。
首先，房屋的产权只有50年(越南公民可以拥有永久产权，与越南公民结婚的外国人也可以拥有房屋的永久产权)；第二，外国人在一个公寓区或一个方级行政区划内最多只能拥有一套房子。外国人购买的房屋面积和总数不受限制，但每个公寓区外国人拥有的房屋总数不得超过30%，每个房级区外国人拥有的别墅不得超过250套。
此外，在二手房交易中，外国人只能从外国人手中购买二手房房产；外国人自己的财产可以卖给越南本地人和外国人。如果卖给越南当地公民，50年的产权可以转换成永久产权。
柬埔寨的情况不同。柬埔寨不允许土地直接卖给外国人。其《外国人不动产产权法》规定，外国人只能在柬埔寨购买二层及以上的高层建筑，并可获得与本国公民相同的产权证书，并可独立出租和买卖房屋。
也就是说，外国人在柬埔寨可以拥有100%的房子，但是他们不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分包产权”。大多数柬埔寨当地人的财产权是“硬财产权”或“软财产权”，土地所有权由国家认证机构或地方政府认证。
同样值得注意的是，中国买家在柬埔寨可能会遇到两种不同的房子:大产权是永久产权，而小产权通常持续99年。这是由开发商征地的不同性质造成的。
由于柬埔寨政府规定外国人不能直接购买土地，中国开发商通常会寻求当地公司合作收购土地。在这种情况下，他们可以购买拥有永久产权的土地；少数开发商租赁土地，而且租赁期限一般为99年，所以房子的产权也在99年。
问:租售比高吗？投资回报率是多少？
在海外房地产代理商的宣传中，越南和柬埔寨的高层公寓具有较高的租售比和投资回报率。例如，金边一套50-60平方米的高层公寓租金高达700美元，自2015年以来，金边房价每年上涨15%，目前达到每平方米约2000美元。
越南一栋80平米的房子，总价18万美元，月租金约1000美元，胡志明市的平均租金收益率约为6%。目前，越南房屋分为不同类型，豪华型平均价格超过3500美元/平方米，高端型约1500美元/平方米，低端型约800美元/平方米。
然而，目前这两个新兴国家的房地产市场规模较小，高端公寓的供应量也较小，而且大多数公寓的租户都是外国人。高昂的租金已经远远超出了当地普通百姓的承受能力。随着过去两年大量公寓进入市场，未来的供应问题将得到缓解，很难判断高租金能否维持。
从投资回报的角度来看，根据天丰证券的研究报告，越南的房地产投资应该分为国内居民购买和外国投资者购买。不同之处在于越南盾和美元之间的汇率变化。
根据天丰证券的研究报告，越南的平均房价在2008年达到了每平方米1650美元的最高价格。最新平均价格约为1543美元/平方米，美元前景尚未达到新高。
然而，其相应的本币价格在2018年达到了3523万越南盾/平方米，超过了2008年的2801万越南盾/平方米，增长了近20%，即越南盾的前景达到了新高。“从越南居民的角度来看，出于自谋职业和反通胀的目的，我们认为以越南本币计价的胡志明市房价的长期趋势将继续上升；从外国投资者的角度来看，出于租赁和投资的目的，由于贷款不像国内居民那样方便，汇率波动也可能带来投资损失，要考虑的因素和要承担的风险是不同的。”
在柬埔寨，外商投资房地产尚未形成供当地居民购买的市场，当地二手房市场也尚未形成，因为大多数普通人习惯于购买土地来建造自己的联排别墅。因此，尽管房价在理论上有所上涨，但外国投资者在获得投资收入后能否退出仍不得而知。
新兴市场的投资门槛低，收益率高，但它们也有风险。最早进入这个市场的投资者可能已经获得回报，然后退出。他们越晚进入，风险就越大。
问:如何付款？它会受到外汇资本管制的影响吗？
一般来说，中国买家是持旅游签证入境的，在满意地看完房子后会先支付押金。支付押金的程序非常方便。一些开发商甚至接受微信和支付宝，押金约为两三千美元。
其余部分分为首付款和最终付款。首付款在总价的10%到40%之间，而最终付款通常在交货前支付。由于大部分房产都是拍卖行，最后的付款时间大多是两三年后。
在柬埔寨，外国买家不能像本国居民一样享受低息贷款，贷款程序繁琐，而越南不允许外国买家在越南使用杠杆。
然而，由于这两个国家的房价都不算太高，国内投资者大多投资于小型公寓，总价大多在60-80万之间，对杠杆的需求也不强。
在首付款和最终付款阶段，开发商或开发商的销售机构通常会帮助买家完成，这涉及外汇管制问题。根据中国目前的规定，每人每年的外汇额度为5万美元，开发商会推荐额度不足的客户与亲属分享房产，并与多人换钱。
此外，销售机构手中还有一些融资手段。一些机构为国际房地产买家提供融资，而中国大陆和香港的一些机构为海外房地产买家提供现金支持或融资，以换取中国投资者持有的资产。如果购房者遇到财务问题，一些销售机构或房地产开发商可以提供一定的融资渠道。
在大湾区买房子
除了这些海外新兴国家，在高房价和一线城市严格限购的背景下，也可以考虑选择周边一线城市。在过去的两年里，大多数人都以这种方式实现了他们的生活梦想。
"买房子从来不赚钱。"老刘曾经和妻子开玩笑说。
年近50岁的老刘一生都在做生意。他十几岁时从湖南农村来到广东，从电子厂的装配线起家，一直是管理层甚至老板的“心腹”。后来，老刘从电子厂出来，开始了自己的装配线设备进出口生意。
老刘买房子的故事和《断子》里的一模一样。十多年前，他在深圳南山买了两套房子，一套面积超过100平方米，另一套面积超过80平方米。为了创业，他卖掉了大房子，一家三口住在小房子里。现在情况变了，他再也买不起那栋大房子了。
看到儿子马上就要上大学了，老刘想再买一套房子。在朋友的带领下，他终于在惠州买了一栋大房子，并且一次性付清了房款。装修花了40多万元，顺便又买了一家店。在2019年的春节，老刘将在新房子里度过他的第一年。
老刘的想法很简单。他公司的许多客户都在惠州和东莞，而且价格便宜。也许公司可以搬到那里。我住在惠州自己的房子里，我把深圳的房子留给我的孩子。惠州的生活节奏也比深圳好。退休后，惠州可以安心养老，也可以帮忙带孙子。该社区有自己的k12教育套餐。
从买房的成本来看，老刘现在在深圳不是买不起房子。他只是非常害怕债务。付了一大笔首付后，他不得不从银行借一大笔钱，并承担利息。想到它是可怕的。
从心底里，老刘并不认为深圳的房子值这么高的价格，但他却无可奈何。两年前，他坚信深圳房价太高，迟早会崩盘。但现在，他建议在深圳买不起房子的年轻人可以考虑惠州和东莞，因为他们的未来总是比他们在湖南的家乡更好。
老刘的谨慎也与他从事的行业有关。为方便国内外支付，老刘公司在香港成立，账户也在香港。其主要客户是oppo、金利等手机制造商。2018年，金利破产，锤子自行出售，受进出口商品的影响，老刘的生意并不是特别理想。
春节前，老刘遇到了一些生意上的麻烦。由于外汇管制，对香港账户的几笔国内付款受到数据审查，其中一些被推迟，一些被直接退回。
老刘也计划今年给员工发放年终奖金，但为了避免外汇管制的麻烦，他不得不带几个人去香港提取现金，然后每个人带着一部分回来。这出戏里有一种无助感。
