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中房报记者高郑坤北京报道在两年多的时间里，北京南三环成寿寺村18亩集体土地发生了翻天覆地的变化 该地曾经是f3多功能建设用地，但由于很多商户在该地区凝聚，“肮脏乱差”难以管理，多年未能建设实施。 新的政治改变了现实状况 年，原国土资源部和住建部发出了明确利用集体建设用地建设租赁住宅，在北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住宅的试验的通知。 一方面开展试点，另一方面为供求紧张的城市增加住宅的比较有效的供给，推进租赁购买，另一方面充分利用农村的集体用地，农民也由此获得越来越多的财产性收入 作为18个集体建设用地建设租赁住宅试验城市之一，年4月北京市委、市政府做出了“年-2021年5年间向建设租赁住宅供给1000公顷集体土地”的安排，住宅租赁期限最长为10年，平均年供给地任务量约为200 成寿寺地块是飞行员之一，用地的性质也是这将集体土地变成了租赁住宅( f81 )。 项目由万科开发建设，于年3月设立 经过两年多的准备和施工，成寿寺长租公寓社区今年正式入市 7月初，中国房地产新闻记者来到成寿寺长租公寓社区实地访问，新长租公寓大楼拔地而起，公寓正式开业，首付房源全部租赁。 作为北京市第一个集体土地租赁住宅项目，以及全国第一个市场化入市的集体土地租赁公寓项目，成寿寺集体土地租赁住宅两年以上的尝试和探索，对该土地性质租赁公寓的迅速发展尤为重要 3年试点年，试点开展利用集体建设用地的租赁住宅建设以来，北京成为第一个行动的城市 早就受到土地供求不匹配影响的北京显然更早意识到充分利用农村集体建设用地的重要性 年2月，北京市大兴区等33个县(市、区)被原国土资源部明确为集体经营性建设用地入市的试验地区 年11月，北京市发表了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住宅事业的意见》，为在集体土地建设租赁住宅铺平了道路 继土地流转和入市政策风向之后，北京万科年初在北京市公示第一批集体经营性建设用地的采用权建设租赁住宅项目时，入股出资寿寺地块。 同年3月，成寿寺村集体租赁住宅项目得到北京发改委的立项批准 这个北京第一个集体土地租赁项目在北京市住房史上具有里程碑意义 根据万科集团的资料，该地块的土地经营权归属北京金城源投资管理企业(该企业的前身是成寿寺村集体经济组织)。 村集体在土地经营权上与万科合作，万科负责所有建设价格的投入，获得了项目45年的经营权，村集体获得了固定租金+超额经营红利。 北京万科方面认为，通过村企业合作开发模式村集团可以获得长期稳定利益，享受超额经营红利，万科可以创造精品，追求长时间经营的可持续发展 关于具体利益，北京万科方面表示:“现在成寿寺项目可以实现约6%的资产收益率，虽然微利但可持续发展。” 针对这种合作模式，中国豪宅研究院院长朱晓红指出，这为农村集体土地的采用、经营开辟了新途径。 公司的利润略有下降，但利润是获得土地的采用权时不需要花很多钱，缓解资金压力。 贝壳研究院高级分解师黄莹表示，目前大部分村庄集团普遍缺乏运营管理能力，对市场化机构参与运营有很大需求，开发公司通过联营、入股等方法建设运营集体租赁住宅各发挥了各自的特点 与万科村的集体合作实质上各发挥双方的特点，开发公司具有良好的项目建设能力，村集体经济组织以价格出资拥有的集体土地，联合特征资源 万科集团合作伙伴、北方地区事业集团ceo刘肖也表示，利用集体土地建设租赁住宅这一新模式节约了土地取得的价格，将租赁人的租赁价格降到了最低。 目前，该项目有20平方米和30平方米两种户型，一套每月租金为3600元(人民币，下同)或4700元，约为周边同质量居室租金的70%-80% 据公开消息，目前万科在北京已经获得6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，共可提供21498套租赁住房，总投资额约90亿元 今后三年，北京万科将追加开设约7000家租赁住宅项目。 对增值分配制度带来新思路村集体和公司合作开发的意义不仅如此，更深层次上这种方式为集体土地入市后的增值分配制度提供了处理思路 北京师范大学法学院教授宋刚此前接受中国房地产新闻记者采访时表示，后续增值分配制度是集体建设用地入市的核心问题，合理的后续增值分配制度不仅可以为征收提供处理思路(如，大幅提高征地赔偿， 朱晓红也说，对村子集团来说，从卖地入团到参加开发经营，实现了从一次重复收入到“固定租金+经营利润分红”的细水长流收入。 试验性集体土地租赁住宅的探索和尝试，是为了更完全地利用集体建设用地的建设租赁住宅规则，为可复制、宣传改革成果、构建城乡统一建设用地市场提供支持 目前，成寿寺集体土地租赁住宅项目的入市被认为是非常宝贵的经验 目前，包括万科在内，天恒、初创、愿景集团等公司通过协商入股方法参与集体租赁住宅项目的建设和运营 中指研究院中指调查事业部运营总监吴建钦说，房屋租赁市场是国家要点支持快速发展的行业，这一大方向始终不变。 他建议，未来租赁住宅的类型可以更加多样化，包括扩大蓝领公寓的建设，扩大养老公寓的建设等。 公司必须预防过度同质化产品的构建。 另一方面，可以减少竞争。 真正构建符合市场诉求的租赁住宅黄菖蒲。 我认为将来必须扩大集体土地的用途，扩大集体经济组织和农民的增收途径，促进集体土地的优化配置和集约利用。 要建立适当的制度规范，在集体土地租赁住宅合作入市过程中确立制度和过程规范，扩大对新闻更加公开和透明的集体土地租赁住宅项目的融资支持，扩大融资渠道，支持项目建设 黄先生说，在政策鼓励下，许多房地产开发公司为了迅速发展政策性租赁住宅项目获得了集体土地和自我保持性区划，但项目的未来依然面临着高投入低收益和大型租赁社区没有运营经验等实际问题 为了拥有未来集体土地租赁住宅项目的商业模式和运营方法公司需要进行进一步的探索和优化 宋刚要求集体经营性建设用地入市，必然相应地调整农村土地征收制度。 否则，实现集体经营性建设用地的真正入市不太容易。 今后的难点是如何协调农村土地征收与集体经营性建设用地直接入市的关系 可以预测集体土地的征收会逐渐压缩，经营性建设用地行业也会取消征收
