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如果上市顺利，碧桂园地产将成为首家a股物业公司。然而，过度依赖关联交易将成为悬在碧桂园地产头上的达摩克利斯之剑。
有土豪的房地产企业总是看不起又硬又脏又累又不赚钱的房地产市场。如今，随着风向的突然转变，越来越多的房地产公司从房地产企业剥离出来，独立上市。
2016年9月9日，碧桂园物业公司的招股说明书出现在中国证监会网站上。幕后的实际控制人是杨国强的二女儿杨。杨国强是中国最富有的女性，也是碧桂园的创始人，年仅35岁。
根据招股说明书披露的信息，碧桂园地产2014年至2016年第一季度的收入分别为12亿元、16.7亿元和5.3亿元，净利润分别为1.2亿元、2.2亿元和6100万元，高于碧桂园的房地产业务。这一财务业绩超出了人们对一家房地产公司的预期。
做艰苦、肮脏和累人的工作也有光明的前途。此前，四家地产公司，即彩生活、中海地产、绿城服务和中奥家园在港上市，王石也表示，地产将是万科的下一个优势。如果碧桂园顺利上市，将成为首家a股物业公司。
然而，在这家地产公司的背后，碧桂园控股随处可见，过度依赖关联交易的弊端将成为悬在碧桂园地产头上的达摩克利斯之剑。
最年轻最富有的女人
杨的名字经常出现在娃哈哈集团总裁的女儿，以及新希望集团总裁刘永好的女儿。他们的共同特点是，他们的女儿继承了他们父母的庞大产业，并且在接手时还很年轻。
杨颜回是碧桂园创始人杨国强的二女儿。她所有的财富和财产都是从她父亲那里继承的。2005年，年仅23岁的杨进入碧桂园担任采购经理。此时，她已经从俄亥俄州立大学毕业，获得了市场营销和物流专业的学士学位。杨为碧桂园带来了一支全新的美国管理团队，在很大程度上取代了杨国强时代的原有团队。杨国强对她的女儿评价很高。她让他们熟悉公司治理，从小就参加董事会。必须说，最富有的女人应该从娃娃开始。
2006年6月，杨通过股权控制间接持有碧桂园地产50.141%的股份，并担任董事长，直接参与公司重大经营决策。那一年，杨24岁。后来，杨以440亿元的身家四次登上中国首富宝座，成为中国最著名的富二代。有必要提及的是，最后，老一辈的创始人往往掌握着接管家族企业的权力。然而，杨才是碧桂园真正的企业控制人，杨国强选择将企业的全部股份交给女儿，而不是一只手。杨拥有碧桂园集团70%的股权，是碧桂园集团的最大股东。
作为创始人，杨国强起初是一名承包商，他并不英俊，但他的发财故事却特别鼓舞人心。杨国强出身贫困。他曾经在农村养牛，然后换了一份建筑工人的工作。20世纪90年代，随着市场化改革，杨国强进入房地产市场，碧桂园在广东大受欢迎。然而，与任志强、潘石屹、王石等人不同，杨国强不喜欢在圈子里混，也很少出现在媒体上。他经常被描述为中国最富有的人。据说他17岁以前从来不穿鞋，总是穿大一点的西装。在一次会议上，他脱下鞋子，盘腿走路。他从来不去市区开发房地产，开垦别人不喜欢的荒地，像卖白菜一样卖别墅。
和她的父亲杨一样，很低调，很少出现在公众视野中，甚至连她自己的照片都无法在网上确认。招股说明书中只有对她自己的简单介绍。然而，据传杨于2006年结婚，其丈夫陈华温柔，出生于哈尔滨，毕业于清华大学化工系，就读于英国曼彻斯特大学化工学院，早年在碧桂园工作，负责新业务开发。陈的父亲是副厅级干部。这样，它可以被认为是完美的匹配。
出售二手房的房地产公司
财产是艰难的代名词，包括安全、清洁、绿化等。它严重依赖人力。如果把它放在互联网行业，它就不是一个性感的行业。
这是一个远离精英的行业。大量从业者是普通劳动者。2015年，房地产行业从业人员达到700多万人，碧桂园地产在人力方面投入超过7亿元，占总运营成本的67%，平均工资为5242元。相比之下，金字塔中的高管年收入超过2600万元，而高管总数不到20人(包括董事和监事)。这样，每位高管的平均年薪至少是130万元。两者的平均工资相差20多倍，差距确实很大。
房产收入也相当有限。碧桂园物业的主要收入来自物业管理服务、社区增值服务和联销服务，三项收入分别为9亿元、1.2亿元和1.6亿元。
管理是最基本的服务，包括治安保洁、绿化、公共设施维护等。对于业主来说，这也是物业收入中最熟悉的部分:物业费。物业管理服务有两种收费方式，包括合同制和薪酬制。合同制度意味着业主支付固定金额，所有服务由物业公司提供。原则上，成本不会中途增加，由物业公司承担盈亏。这也意味着，房地产公司因表现好和表现差而获得固定报酬。为了节约成本，物业公司往往意味着对所提供的服务打折，这很容易导致业主和物业之间的冲突。目前，中国85%的物业企业实行承包制，包括碧桂园物业。
报酬制度是预先从业主那里收取一部分钱，聘请一家物业公司作为住宅物业管理的代理人，并给予其10%的报酬。人员和材料的费用由行业委员会承担。这种做法大大提高了企业的短期融资能力，但也存在后续收费难、坏账率高等问题。
虽然物业管理费占了大部分的物业公司，事实上，大多数企业将被批评没有取得进展，即使他们不能生存。他们开始在基本服务之外提供增值服务。
碧桂园的社区增值服务主要是房地产代理，提供租赁和二手房交易服务。这项业务已经显示出良好的迹象。它于2015年推出，在一年多的时间里有1500笔转账交易。年收入为2949万元，虽然占总收入的比重仍然很小。然而，这一尝试值得肯定。
物业公司在社区里做房地产代理，这确实有天然的优势。他们知道房屋的租金和生活条件，这是房屋的真实信息。然而，一方面，物业公司的主要业务仅限于住宅区，获得外部客户不是他们擅长的。
合作营销服务是指为房地产公司提供销售案例、土地复垦清理、工程维护、绿化维护等咨询服务。这项服务针对的是上游房地产公司，目前覆盖了碧桂园地产在中国的283家分公司。
财产赚了大钱。除了模式的局限性之外，市场化程度太低，行业格局极其分散，这也是经常被批评的地方。截至2014年底，全国物业管理面积约164.5亿平方米，全国约有10.5万家物业服务企业。平均每个企业管理的面积只有15.7万平方米。百强企业的管理面积仅占全国的19.50%。习惯于赚大钱和热钱的房地产企业，以前不愿意做辛苦的房地产工作。
然而，地主家庭也供不应求。在房地产业增长乏力的情况下，突破地产成为一种新的症状。王石曾经说过，房地产将成为万科的下一个主战场。
这些企业的实践集中在社区o2o、智能社区、开发应用等概念上。万科地产打造了一个基于互联网平台的智能服务系统。色彩生活更加激进，在社区o2o服务、提供在线支付和财务管理等方面下了大赌注。，并开放交易平台。然而，碧桂园在新业务方面没有太多的规划和探索。2015年，碧桂园地产推出了电子家园。从目前的情况来看，该软件没有得到政府的广泛推广，也没有出现在招股说明书中。也许，这并不意味着什么，但不知何故，这也是一个蛋糕。
关联交易的痛苦
碧桂园地产近年来盈利颇丰，靠躺在碧桂园的大树下赚钱。
目前，碧桂园共有物业管理项目300多个，合同管理面积1.55亿平方米，服务业主60多万人。根据《2016年中国百强物业服务企业研究报告》，碧桂园物业在业内排名第五。
与此同时，当别人的物业公司亏本经营时，碧桂园的收入和净利润都相当不错。国内前100家地产公司的平均净利润只有8%，而碧桂园地产的净利润达到了13%。如果单看净利润比率，碧桂园地产的净利润比率高于碧桂园房地产开发的净利润比率。
然而，碧桂园地产美丽的财务数字得益于碧桂园控股的成长，碧桂园开发的几乎所有地产都已转化为地产公司的上游，使得碧桂园地产不愁吃、穿、旱、涝，并以母公司的乳汁为食。
这也是过度依赖碧桂园控股的缺点。碧桂园地产关于关联交易的章节长达近30页，除了碧桂园控股，其前五大客户都不是企业。
物业服务有两端，一端是上游的房地产企业，或被服务的业主，这是收入的来源；另一端是下游第三方服务公司，包括停车场车辆、清洁等服务都是从专业第三方购买的，这是支出的方向。
碧桂园的物业收入大部分来自碧桂园集团开发的社区，其收费管理面积为7693万平方米，其中碧桂园集团开发的物业面积占97.13%。
这是房地产行业普遍存在的问题。不难理解这种情况的原因。万科建造的房子由碧桂园管理的可能性有多大？几乎所有的经济适用房公司都有相应的物业公司，包括彩生活、中海地产、中奥家园、绿城服务等。这些地产公司纷纷在香港上市，背后无一例外都有一家庞大的地产公司。
然而，也有一些例外。中国第一处房产的色彩生命只服务于幻想曲大股东房产面积的5%。
碧桂园也急于改变这种局面。一个显而易见的举措是，此次ipo筹集的资金有50%以上将用于市场拓展，这自然意味着拓展碧桂园集团以外的市场。
在关联交易的另一端，碧桂园地产从下游购买的第三方服务基本上是自己的。关联方采购货物和接受关联方劳务的关联交易主要涉及公司接受关联方的班车服务、供水业务、工程劳务和采购物资。这些服务公司甚至自来水厂都是碧桂园的附属企业。
这很尴尬。这给人的感觉是他们总是和自己的人做生意。
与自己的人做生意有关联交易的风险。碧桂园物业2015年应收账款为人民币5.36亿元，其中3.9亿元来自关联方碧桂园集团。
有一种房产收入叫做空房产服务收入，也就是说，房子已经建成，还没有出售。在这种情况下，物业费用需要由房地产开发商支付。该收入占碧桂园总收入的8%，而50%的碧桂园应收账款超过3年。作为两个独立的公司，关联方占用的资金更多。
如果碧桂园集团的物业发展步伐停滞不前，将会严重影响碧桂园物业的表现。目前，市场化程度低的房地产行业似乎很难走出去承接外部物业服务。
但话说回来，碧桂园地产的总资产不到碧桂园控股的1%。杨在碧桂园的第一笔生意是房地产，这似乎与她作为首富的地位不相称。然而，一方面，这种继承符合她的专业背景，另一方面，这也将为她接管整个企业做准备。毕竟，经营好房地产业务可能是她未来的正确道路。
